2024年3月15日に東急リアル・エステート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,750円のところ3,750円で着地しました。
尚、利益超過分配金1,651円が含まれています。
長期投資運用戦略(サーフプラン)に基づき物件取得
東急リアル・エステートは、「成長力のある地域における競争力のある物件への投資」を基本方針として、東京都心５区地域及び東急沿線地域を重点的な投資対象地域として、立地・用途・投資規模等において一定の基準を設けて投資しています。2024年1月期においては、2024年1月31日に東京日産台東ビルの信託受益権の準共有持分割合30％を譲渡しました。2024年1月期末の投資法人が保有する31物件の取得価額合計は2,449億7千1百万円、総賃貸可能面積は165,741.12㎡、期末算定価額の合計は3,187億8千6百万円となりました。この期末算定価額の合計は、前期に引き続き帳簿価額の合計を上回っており、その差額は885億3千7百万円でした。なお、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき、この評価益は財務諸表に反映させていません。2024年1月期末における既存物件ポートフォリオの平均賃料単価は前期末と比較して0.6％の上昇となりました。また、期末の空室率は前期末の1.5％から1.5ポイント減少し0.0％となりました。
2024年1月期の実績として営業収益89億6千2百万円、営業利益48億4千3百万円となり、借入金にかかる支払利息等を控除した後の経常利益は44億1千1百万円、当期純利益は44億1千万円を計上しました。2024年1月期は、「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」（租税特別措置法第65条の７）に基づき、2024年１月31日に譲渡した「東京日産台東ビル（準共有持分割合30％）」の譲渡益12億9千5百万円のうち、8億4百万円を「投資法人の計算に関する規則」に定める買換特例圧縮積立金として積み立てます。また、過年度に計上した買換特例圧縮積立金の一部である6千万円を取り崩します。よって、分配金については、租税特別措置法第67条の15の適用により利益分配金が損金算入されることを企図して、当期純利益に当該圧縮積立金取崩額を加算し、当期未処分利益から当該圧縮積立金繰入額を控除した上で、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く全額を分配することとします。この結果、投資口１口当たりの分配金は3,750円となりました。
保守的な運営ではあるが物件も少なく格付はイマイチ伸びない
財務戦略では安定性、機動性及び効率性を基本とした財務方針のもと、資金を調達しています。2024年1月期においては、有利子負債の長期固定金利化及び返済期限の分散化を図るため、2024年1月期に返済期限が到来した長期借入金55億円の借換を行いました。また、手元流動性の拡充による財務信用力の確保を目的として、取引金融機関４行と総額180億円の借入枠（コミットメントライン）を設定しています。2024年1月期末の有利子負債残高は1,045億円（投資法人債残高110億円、長期借入金残高935億円（１年内返済予定の長期借入金75億円を含みます。））、2024年1月期における加重平均利率は、0.77％（2024年1月期の支払利息の年換算額を各有利子負債の平均残高の合計値で除して計算しています。）です。2024年1月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：A+、格付けの方向性：安定的
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA-、格付けの見通し：安定的
