2023年9月14日に東急リアル・エステート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,400円のところ3,750円で着地しました。
「循環再投資モデル」に基づきスポンサーとの物件交換を推進
外部成長は、前期に続きこれまでの「成長力のある地域における競争力のある物件への投資」という基本方針に加え、上場以来の投資運用の経験を活かし策定した「長期投資運用戦略（サーフプラン）」に基づき投資活動を行いました。2023年7月期においては、2023年7月31日に東京日産台東ビルの信託受益権の準共有持分30％を譲渡しました。管理運営面においては、東急㈱等との協働（コラボレーション）により収益の安定性及び成長性を実現し、内部成長を図ります。そのために企業業績や消費の動向を見据え、中長期的にテナント企業、来館者から選別される施設運営を目指します。具体的には、物件グレードに合致した適切かつ戦略的リニューアルや、中長期的視野に立ったリーシング活動の実施により、賃料水準の維持・向上を図ります。また、管理費用及び追加設備投資についても適切なコスト・コントロールを行っています。投資環境判断として、不動産売買市場は不透明な状況ではあるものの、首都圏の不動産価格が高止まりの状況が続いていることから、サーフプランにおける「売却・入替期」にあたり、首都圏のうち、渋谷・東急沿線の不動産価格は、スポンサーである東急㈱において、渋谷駅周辺開発に続き、広域渋谷圏（渋谷駅半径2.5km圏内）や東急沿線の開発が継続することから、上昇することが期待されます。これらにより、東京都心５区地域及び東急沿線地域を重点的な投資対象地域としている投資法人の保有物件の含み益は増加しています。2023年7月期末の投資法人が保有する31物件の取得価額合計は2,463億6百万円、総賃貸可能面積は168,104.20㎡、期末算定価額の合計は3,196億3千6百万円となりました。この期末算定価額の合計は、前期に引き続き帳簿価額の合計を上回っており、その差額は878億2百万円でした。なお、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき、この評価益は財務諸表に反映させていません。2023年7月期末における既存物件ポートフォリオの平均賃料単価は前期末と比較して0.6％の上昇となりました。また、空室率は前期末の3.4％から1.9ポイント減少し1.5％となりました。
借入シェアは日本政策投資銀行がトップで19.1%
東急リアル・エステート投資法人は、安定性、機動性及び効率性を基本とした財務方針のもと、資金を調達しています。当期においては、有利子負債の長期固定金利化及び返済期限の分散化を図るため、当期に返済期限が到来した長期借入金50億円の借換を行いました。また、手元流動性の拡充による財務信用力の確保を目的として、取引金融機関４行と総額180億円の借入枠（コミットメントライン）を設定しており、当該借入枠による短期借入金として、分配金支払資金の一部に充当するため10億円を調達し、期中にその全額を返済しています。2023年7月期の有利子負債残高は1,045億円（投資法人債残高110億円、長期借入金残高935億円（１年内返済予定の長期借入金105億円を含む。））、2023年7月期における加重平均利率は、0.77％（2023年7月期の支払利息の年換算額を各有利子負債の平均残高の合計値で除して計算。）です。2023年7月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：A+、格付の見通し：安定的
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA-、格付の見通し：安定的
