2021年9月10日に日本ビルファンド投資法人の決算が発表されました。分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,630円のところ3,631円で着地しました。
水道光熱費の削減等内部成長に注力
2021年7月期の外部成長の取組みにおいては、2021年3月29日にヒューリック㈱からヒューリック渋谷宮下公園ビルを6,000百万円で取得するとともに、2021年3月26日付で、湘南モールフィル(底地)を7,000百万円での譲渡を決定し、また、2021年7月30日付で、代官山フォーラムを4,250百万円での譲渡を決定しました。湘南モールフィル(底地)は2021年8月2日に譲渡しており、代官山フォーラムは2021年8月31日に譲渡を完了しています。
内部成長の面では、投資法人が保有する運用資産23物件において再生可能エネルギー100％電力を使用する電力供給に切り替えました。その結果、投資法人の運用資産25物件（今回導入23物件、従前より再生可能エネルギー由来の非化石証書活用によるCO₂フリー電力を活用している東急南平台町ビル及び渋谷道玄坂スカイビル）の合計延べ床面積198,141.57㎡において再生可能エネルギー100％電力を使用することとなり、投資法人の底地物件を除いた運用資産全31物件の合計延床面積の87.9％にあたります。
2021年7月期末の投資法人が保有する34物件の取得価額合計は2,486億1千4百万円、総賃貸可能面積は223,691.34㎡、期末算定価額の合計は3,132億5千万円となりました。この期末算定価額の合計は、前期に引き続き帳簿価額の合計を上回っており、その差額は826億2千9百万円でした。2021年7月期末における既存物件ポートフォリオの平均賃料単価は前期末と比較して0.1％の下落となりました。また、2021年7月期末の空室率は前期末の1.6％から1.2ポイント増加し2.8％となりました。上記のような運用の結果、2021年7月期の実績として営業収益80億6千6百万円、営業利益39億8千1百万円となり、借入金にかかる支払利息等を控除した後の経常利益は35億4千万円、当期純利益は35億4千万円を計上しました。
ヒューリック渋谷宮下公園ビル取得でLTV上昇も体制に影響無し
東急リアル・エステート投資法人は前期と同様に安定性、機動性及び効率性を基本とした財務方針のもと、資金を調達しています。当期においては、有利子負債の長期固定金利化及び返済期限の分散化を図るため、2021年7月期に返済期限が到来した長期借入金50億円について借換を行いました。また、手元流動性の拡充による財務信用力の確保を目的として、取引金融機関４行と総額180億円の借入枠（コミットメントライン）を設定しており、当該借入枠による短期借入金として、期中に償還期日をむかえる投資法人債の償還資金として30億円、分配金の支払資金の一部として10億円及び、ヒューリック渋谷宮下公園ビルの取得及びその付帯費用の一部に充てるため50億円をそれぞれ調達し、期中に返済期限が到来した短期借入金32億円について借換を行い、20億円については返済しております。当期末現在の有利子負債残高は1,056億円（投資法人債残高80億円、長期借入金残高864億円（1年内返済予定の長期借入金184億円を含みます。）、短期借入金残高112億円）、2021年7月期における加重平均利率は、0.81％となっています。2021年7月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：A+、格付の見通し：安定的
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA-、格付の見通し：安定的
2021年7月期は不動産売却益が発生していないため分配金が前期より減少しています。しかし、任意積立金を取り崩して分配金を補填している投資法人と比べると誠実と言うこともできます。ポートフォリオで見た稼働率こそ97.2%とやや低い水準ですが、稼働率が極端に低い物件が数件(具体的には麹町スクエア:69.6%、渋谷道玄坂スカイビル:70.2%)有りますが後はほとんど稼働率100%です。これは優秀と言って良いと思います。
