2020年3月16日に東急リアル・エステート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,250円のところ3,298円で着地しました。
共有持分の取得・共有持分の譲渡で収益の安定性を図る
2020年1月期はこれまでの「成長力のある地域における競争力のある物件への投資」という基本方針に加え、上場以来の投資運用の経験を活かし策定した「長期投資運用戦略（サーフプラン）」に基づき投資活動を行いました。2020年1月期においては、2019年10月1日にKN自由が丘プラザの信託受益権の準共有持分割合49%を取得し、TOKYUREIT赤坂檜町ビルの信託受益権の準共有持分割合49%を譲渡しました。
なお、2020年3月4日に、KN自由が丘プラザの信託受益権の準共有持分割合51%を取得し、TOKYUREIT赤坂檜町ビルの信託受益権の準共有持分割合51%を譲渡しております。2020年1月期末の投資法人が保有する32物件の取得価額合計は2,312億3千5百万円、総賃貸可能面積は209,337.25㎡、期末算定価額の合計は2,917億円となりました。この期末算定価額の合計は、前期に引き続き帳簿価額の合計を上回っており、その差額は774億8千1百万円でした。2020年1月期末における既存物件ポートフォリオの平均賃料単価は前期末と比較して2.2％の上昇となりました。また、期末の空室率は前期末の0.5％から0.3ポイント増加し0.8％となりました。
上記のような運用の結果、2020年1月期の実績として営業収益81億2千3百万円、営業利益40億4千9百万円となり、借入金にかかる支払利息等を控除した後の経常利益は35億7千8百万円、当期純利益は35億8千万円を計上しました。
格付もコミットメントライン額も変更無し
2020年1月期の資金調達は安定性、機動性及び効率性を基本とした財務方針のもと、資金を調達しています。有利子負債の長期固定金利化及び返済期限の分散化を図るため、2020年1月期に返済期限が到来した長期借入金49億円について借換を行いました。また、期中に返済期限が到来した短期借入金23億円の返済資金の一部に充当するため投資法人債20億円を発行いたしました。なお、手元流動性の拡充による財務信用力の確保を目的として、取引金融機関４行と総額180億円の借入枠（コミットメントライン）を設定しており、当該借入枠による短期借入金として、分配金支払資金の一部に充てるため6億円を調達し、期中に全額返済しています。2020年1月期末の有利子負債残高は920億円（投資法人債残高80億円、長期借入金残高840億円（１年内返済予定の長期借入金139億円を含みます。））、2020年1月期における加重平均利率は、0.99％（支払利息の年換算額を各有利子負債の平均残高の合計値で除して計算しています。）です。2020年1月期に取得している格付けは以下の通りです。
・格付投資情報センター(R&I):発行体格付：A+、格付の方向性：安定的
・㈱日本格付研究所(JCR):長期発行体格付：AA-、見通し：安定的
最近の投資口価格の下落で不安になっている投資家さんもいらっしゃると思いますが、J-REITやインフラファンドの原点に立ち返って考えてみると投資法人は会社ではなく分配金を出す仕組みです。一般企業のように利益を内部留保することは基本的には無く、(物件売却益の一部を内部留保する場合もありますが、理由は将来に渡る分配金の安定化のためです。)保有し続ける限り分配金の支払いは続いていきます。私はこれからも中長期投資にはJ-REITをお勧めします。
