2020年3月13日に三井不動産ロジスティクスパーク投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が6,581円のところ6,584円で着地しました。
尚、利益超過分配金が679円が含まれています。
1年に1回の物件取得は今後も続くと予想
2020年1月期について三井不動産ロジスティクスパーク投資法人では物件の取得も売却もありませんでした。しかし、2020年1月8日にMFLP堺(準共有持分80%、取得価格:19,100百万円、取得先:堺築港八幡特定目的会社 )、MFLPプロロジスパーク川越 (準共有持分50%、取得価格:14,800百万円、取得先:三井不動産㈱)、MFLP広島Ⅰ(準共有持分50%、取得価格:14,480百万円、取得先:川越特定目的会社)の売買契約を締結しており、MFLP堺、MFLPプロロジスパーク川越については2020年2月5日、2020年3月2日に既に取得しています。前回の物件しの取得が2019年4月5日であることから1年に1回のペースで物件を取得していく方針であり、今後もこの流れは継続していくものと考えられます。
一方、運用面ですが、三井不動産㈱と物流施設事業における戦略的パートナーシップを組み持続的な成長を果たすことで投資主価値の最大化を目指すことを基本方針として、2020年1月期末までの保有16物件（取得価格合計1,567億円）の運用を着実に行い、ポートフォリオ全体の稼働率99.1％と良好な稼働状況を維持しています。2020年1月期期の業績は営業収益5,064百万円、営業利益2,315百万円、経常利益2,238百万円、当期純利益2,237百万円となりました。
利益超過分配金を継続していくなら長期投資には向かないのでは?
2020年1月期の財務面については、短期借入金の返済資金として、2019年10月に400百万円（短期借入金）及び2019年11月に1,600百万 円（短期借入金）の借入れを行い、期中にかかる短期借入金の一部及び減価償却等から生じる内部留保を原資として合計5,900百万円（短期借入金）の返済を行いました。その結果、2020年1月期末における有利子負債の残高は総額42,900百万円（短期借入金1,600百万円、長期借入金41,300百万円）、LTVは27.3％となりました。2020年1月期に取得している格付けは以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR):長期発行体格付：AA-、見通し：安定的
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人の財務戦略は新投資口の発行、借入等の資金調達に際しては、安定的な財務運営を行うとともに、分配金については、キャッシュフロー（FFO）に基づき継続的に利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことを通じて、安定的な分配金水準の確保及び効率的なキャッシュマネジメントを両立させることを目指すとしており、即ち利益超過分配が継続的に行われることを意味しています。これは利益よりもキャッシュフローに重きを置く、私募ファンドの考え方を元にしているため短～中期で運用する投資家さん向けのJ-REITとして捉えた方が良いと思っています。利益超過分配を行うことで分配金利回りを上昇させることで先行している他のJ-REIT銘柄との差別化を図る狙いもあると思いますが安定的に中長期に渡り配当金を拠出してくれる銘柄としては不適当と感じています。
