2022年3月15日に三井不動産ロジスティクスパーク投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が7,830円のところ7,895円で着地しました。
尚、利益超過分配金が993円が含まれています。
今のうちに資産規模拡大が必要
三井不動産ロジスティクスパークは2022年1月期の設備投資の状況について、一部業種に弱さがみられるものの、改善の傾向を示してきましたが、雇用・所得環境については全体としてはなお弱めとなっています。また、個人消費については、感染症によるサービス消費を中心とした下押し圧力が和らぐもとで、持ち直しが明らかになってきたと分析しています。物流市場については、物流業務を専門的に請け負う3PL事業の市場規模が拡大し、多機能で利便性の高い物流施設の賃借を望む3PL事業者のニーズが高まる傾向にあり、感染症の拡大により、今後の物流市場に悪影響を及ぼす可能性は否定できないものの、引き続き先進的物流施設への需要が増加するものと予想しています。
2022年1月期の実績は、三井不動産㈱と物流施設事業における戦略的パートナーシップを組み持続的な成長を果たすことで投資主価値の最大化を目指すことを基本方針として、2022年1月期末までの保有21物件（取得価格合計2,976億円）の運用を着実に行い、ポートフォリオ全体の2022年1月末時点において稼働率100.0％と良好な稼働状況を維持しています。また、投資法人では、ESGへの取り組みを推進しています。2022年1月期におきましては、資産運用会社においてTCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）への賛同を表明しました。2022年1月期の業績は営業収益9,502百万円、営業利益3,971百万円、経常利益3,742百万円、当期純利益3,741百万円となりました。
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人は利益超過分配金(出資の払戻し)で配当金利回りを上げて他の物流系J-REITの対抗しようという素振りを見せていますが、そんなことより素直に物件取得で資産規模を拡大していくことが必要ではないかと思います。産業ファンド投資法人、日本ロジスティクスファンド投資法人は投資法人の資金で建替えを行うことをブームにしようとしています。つまりこれから新規取得は減ってくると考えられます。後発の三井不動産ロジスティクスパーク投資法人が追いつくには今のうちに物件取得を進めるべきです。もちろん三井不動産開発物件に囚われずにです。
出資の払戻しが多いが投資口価格は1口当たりNAVを大きく上回る
財務戦略として新投資口の発行、借入等の資金調達に際しては、安定的な財務運営を行うとともに、分配金については、キャッシュフロー（FFO）に基づき継続的に利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことを通じて、安定的な分配金水準の確保及び効率的なキャッシュマネジメントを両立させることを目指しています。
2022年1月期においては、分配金の支払資金として、2021年10月に3,000百万円（短期借入金）の借入れを行い、当期中にかかる短期借入金の一部及び減価償却等から生じる内部留保を原資として合計5,000百万円（短期借入金）の返済を行いました。その結果、当期末における有利子負債の残高は総額97,400百万円（１年内返済予定の長期借入金5,300百万円、投資法人債3,000百万円及び長期借入金89,100百万円）、総資産に占める有利子負債の割合LTVは33.1％となりました。
キャピタルゲイン目当ての投資家さんも多いようで分配金に含まれる出資金の戻し大いにも関わらず投資口価格は高い状況が続いています。まあウクライナ進行による株価の影響をJ-REITも受けているので投資口価格自体は2020年よりも下落していますがそれを差し引いても物流系J-REITの人気は今後も続きそうです。2022年1月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA、格付の見通し：安定的
