2022年3月16日に産業ファンド投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,178円のところ3,060円で着地しました。
再生の影響で賃貸事業利益は大幅悪化
2022年1月期は前期に続き強みとするCRE（Corporate Real Estate）提案を切り口とした物件ソーシング活動を継続しています。外部成長においては、IIF厚木マニュファクチュアリングセンターの増築プロジェクトが完了し、増築部分を追加取得したことに加え、大手物流企業の事業拡大ニーズを捉え、新築棟の開発提案を含めたCRE提案を通して、既存棟と新築棟から成る複合案件であるIIF四日市ロジスティクスセンターのうち、既存棟部分を2021年12月13日に取得しました。また中長期的に安定したポートフォリオの構築を企図し、継続性、汎用性及び収益性の観点から、IIF湘南ヘルスイノベーションパーク（準共有持分40％）を取得し、完全所有（100％持分保有）とした一方で、IIF品川ITソリューションセンターを譲渡する入れ替えを2021年8月2日に実施し、更なるポートフォリオの質の強化を行いました。
内部成長についてはIIF鳥栖ロジスティクスセンターの総賃貸可能面積の約50%を占める既存テナントとの賃料増額改定、IIF東大阪ロジスティクスセンター及びIIF柏ロジスティクスセンターの定期建物賃貸借契約終了を見据えて、マーケット賃料を踏まえた協議を行う中で、賃料増額による新たな定期建物賃貸借契約を締結し、来期以降の収益向上を実現させることができました。また、IIF厚木ロジスティクスセンターⅢにおける東京ロジファクトリー㈱との協業によるオイシックス・ラ・大地㈱専用の冷凍冷蔵施設への建替えも順調に進捗しています。 これらの結果、投資法人の2022年1月31日時点の保有資産は、74物件（物流施設47物件、工場・研究開発施設等20物件、インフラ施設7物件）、取得価格の合計は372,321百万円となっています。また、ポートフォリオ全体の稼働率は100.0％となっており、良好な稼働状況を維持しています。上記のような運用の結果、当期の実績は、営業収益16,493百万円、営業利益6,789百万円、経常利益5,787百万円となり、当期純利益5,786百万円となりました。
LTVを下げて資金調達余力を上げても良いかも
財務戦略の中で、「長期賃貸借契約に裏付けられた長期安定的なキャッシュ・フロー」という本投資法人のポートフォリオの特性を勘案し、「長期固定化」を基本的な負債調達の戦略に位置付けています。そのため、物件の長期安定的なキャッシュ・フローに長期固定借入を組み合わせるALM（Asset Liability Management）を推進していくと述べています。2022年1月期はIIF湘南ヘルスイノベーションパーク（準共有持分40％）の取得資金の一部に充当するため、2021年8月2日に短期借入金5,000百万円を新規に借り入れました。2021年9月7日には、社会的課題解決に貢献する取組みの一環としてソーシャルボンドの発行を通じたソーシャルファイナンスを行う事で、更なるESG活動を推進するとともに、ESG投資に積極的な投資家層の拡大による資金調達手段の拡充を目指すことを企図し、投資法人初となる、第5回無担保投資法人債（ソーシャルボンド）3,000百万円（期間10年）、第6回無担保投資法人債（ソーシャルボンド）2,000百万円（期間15年）で発行し、2021年9月10日に短期借入金5,000百万円の期限前弁済資金に充当しました。
また2021年9月9日に長期借入金2,500百万円（平均借入期間8.5年）、同年9月30日に長期借入金2,100百万円（平均借入期間8.1年）、同年11月30日に長期借入金1,000百万円（借入期間10年）をそれぞれ固定金利で新規に借り入れ、返済期限を迎える同額の長期借入金を返済しました。これらの借換えを通じて、借入期間の長期固定化を図ること及び金利コストの削減効果により、長期に安定的な分配金を確保できる財務体質を構築しています。これらの結果、2022年1月期末の有利子負債残高は199,383百万円、うち、長期借入金は184,383百万円（1年内返済予定の長期借入金を含む）、投資法人債は15,000百万円（1年内償還予定の投資法人債を含む）となっています。
