2024年9月12日に産業ファンド投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,390円のところ3,510円で着地しました。
尚、利益超過分配金86円が含まれています。
スポンサーのカーブアウト提案に乗る作戦は面白い
2024年7月期も、は強みとする従来からのCRE（Corporate Real Estate）提案を切り口とした物件ソーシング活動の他、CRE戦略の一環としてKKRグループ等との協働を通じて、企業価値向上を企図した企業からカーブアウトされる不動産に係る案件に取り組んでいます。具体的には、バランスシートやROE等の財務指標の改善・向上を志向する企業に対してセールアンドリースバックの提案を行い、当該企業から切り出される不動産を投資法人が取得又はブリッジ等によりパイプライン化してリースバックを実現します。2024年7月期においては、KKR投資先のロジスティード㈱とのCREカーブアウト案件として、2024年2月29日付で信託受益権4物件を裏付不動産とした匿名組合出資持分49.9％を、同年3月4日付でロジスティード㈱が全国に保有する基幹物流施設28物件を総額1,248億円で取得しました。また同年4月30日付でIIF岩手一関ロジスティクスセンターを取得しました。その一方で、2024年2月29日付でIIF横浜都筑R&Dセンターを、同年3月22日付でIIF神戸ロジスティクスセンター（準共有持分25％）を、同年3月29日付でIIF戸塚テクノロジーセンター（底地）（準共有持分30％）を譲渡し、不動産等売却益1,504百万円を計上しています。
これらの結果、投資法人の2024年7月期末時点の保有資産は、108物件（物流施設76物件、工場・研究開発施設等23物件、インフラ施設9物件）、取得価格の合計は498,744百万円となっています。また、ポートフォリオ全体の稼働率は99.9%となっており、良好な稼働状況を維持しています。上記のような運用の結果、2024年7月期の実績は、営業収益21,065百万円、営業利益9,980百万円、経常利益8,690百万円となり、当期純利益8,686百万円となりました。
自らの借入金の調達コストが高いことを認める姿勢は◎
2024年2月に公募増資を公表し、新規物件取得及び匿名組合出資持分取得のための資金調達を目的とした新投資口422,700口（オーバーアロットメントによる売出しに伴う第三者割当を含みます。）の発行を行い、48,772百万円の調達を行いました。この結果、2024年7月期末時点の発行済投資口の総口数は2,536,216口となっています。
借入れについては、2024年7月期の有利子負債の調達については、新規物件の取得を目的として2024年2月29日に短期借入金6,000百万円及び長期借入金56,000百万円（平均借入期間7.0年）をそれぞれ新規で借り入れました。また2024年2月6日に長期借入金900百万円（借入期間8.6年）、同年3月13日に短期借入金400百万円及び長期借入金1,200百万円（平均借入期間5.5年）、同年3月28日に長期借入金1,000百万円（借入期間8.0年）、同年3月29日に長期借入金2,500百万円（平均借入期間7.3年）、同年5月15日に短期借入金3,000百万円（借入期間1.0年）、同年6月28日に長期借入金4,000百万円（借入期間9.6年）を新規に借り入れ、返済期限を迎える同額の長期借入金及び短期借入金並びに償還期限を迎える同額の投資法人債を返済しました。これらの借換えを通じて、借入期間の長期固定化、金利コストの削減効果、及び将来的な財務施策の柔軟性確保等により、長期に安定的な分配金を確保できる財務体質を構築しています。これらの結果、2024年7月期末の有利子負債残高は282,283百万円、うち、長期借入金は260,183百万円（1年内返済予定の長期借入金を含みます。）、短期借入金は9,400百万円、投資法人債は12,700百万円（1年
内償還予定の投資法人債を含みます。）となっています。
