2024年3月14日に産業ファンド投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,260円のところ3,434円で着地しました。
尚、利益超過分配金6円が含まれています。
賃貸借契約更新時のバリューアップ工事で賃料上昇
2024年1月期においては、2025年9月1日付で、ブリッジスキームを活用した再開発案件であるIIF習志野ロジスティクスセンターⅠ（建物）を、また同年9月30日付で、IP（ネットワーク）カメラの日本国内トップシェアの実績を有するi-PRO株式会社の工場を裏付資産とする匿名組合出資持分（出資総額の8.7%）を取得しました。さらに2025年12月11日付で株式会社プロテリアルの基幹工場の底地を裏付資産とする匿名組合出資持分（出資総額の0.8%）を取得するとともに、12月12日付でポートフォリオのインフレ耐性強化に資する将来のアップサイドポテンシャルを有する2物件（IIF船橋ロジスティクスセンターⅡ、IIF東広島マニュファクチュアリングセンター）を取得しました。一方、2025年8月1日付で、IIF東大阪ロジスティクスセンターの準共有持分30%を、また同年10月1日付でIIF蒲田R&Dセンターを譲渡し、売却益計3,188百万円を計上しました。加えて、2025年12月4日付で、投資法人及び地主㈱が共同出資者となる共同底地ファンドに対し、底地4物件を譲渡すること、並びに当該底地ファンドの匿名組合出資持分（出資総額の7.0%）を取得することを公表しました。当該底地4物件のうち、3物件（IIF泉大津e-shopロジスティクスセンター（底地）、IIF飯能マニュファクチュアリングセンター（底地）、IIF東松山ガスタンクメンテナンスセンター（底地））については2026年3月17日に譲渡が完了し、残る1物件（IIF神戸西ロジスティクスセンター（底地））については同年10月30日に譲渡を実行する予定です。またIIF東大阪ロジスティクスセンターについては、2026年6月1日に準共有持分35%、同年8月3日に準共有持分35%の譲渡を予定しており、これら一連の譲渡により合計3,514百万円の不動産等売却益を第38期（2026年7月期）及び第39期（2027年1月期）にかけて計上する見込みです。これらの結果、投資法人の2026年1月期時点の保有資産は、110物件（物流施設78物件、工場・研究開発施設等23物件、インフラ施設9物件）、取得価格の合計は517,693百万円となり、匿名組合出資持分を合わせた取得価格の総額は536,231百万円になっています。また、ポートフォリオ全体の稼働率は99.4%となっており、良好な稼働状況を維持しています。2024年1月期の実績は、営業収益24,023百万円、営業利益12,488百万円、経常利益10,966百万円となり、当期純利益10,965百万円となりました。
金利上昇局面において返済期限の分散を実施
2024年1月期期の有利子負債の調達については、新規物件の取得を目的として、2025年9月1日に短期借入金5,000百万円（借入期間1.0年）、同年12月12日に短期借入金12,900百万円（平均借入期間1.0年）をそれぞれ新規で借り入れました（なお、2025年9月1日付の短期借入金5,000百万円については、物件売却資金の一部を弁済資金とし2025年9月30日付で期限前弁済を実行しました。）。また、2025年8月15日に長期借入金1,600百万円（借入期間6.0年）、同年8月29日に長期借入金1,000百万円（借入期間8.0年）、同年9月17日に長期借入金2,900百万円（平均借入期間6.4年）、同年9月30日に長期借入金5,600百万円（平均借入期間5.1年）、同年10月31日に長期借入金2,100百万円（借入期間4.0年）、2026年1月30日に長期借入金1,000百万円（借入期間3.0年）を新規に借り入れ、返済期限を迎える長期借入金及び短期借入金（一部期限前弁済を含みます。）を返済しました。これらの借換えを通じて、借入期間の長期固定化、金利コストの削減効果、及び将来的な財務施策の柔軟性確保等により、長期に安定的な分配金を確保できる財務体質を構築しています。これらの結果、2026年1月31日現在の有利子負債残高は294,233百万円、うち、長期借入金は266,133百万円（1年内返済予定の長期借入金を含みます。）、短期借入金は12,900百万円、投資法人債は15,200百万円（1年内償還予定の投資法人債を含みます。）となっています。産業ファンド投資法人はポートフォリオの特性を勘案し、「長期固定化」を基本的な負債調達の戦略に位置付けています。そのため、物件の長期安定的なキャッシュ・フローに長期固定借入れを組み合わせるALM（Asset Liability Management）を推進していくとしています。
