2023年9月13日に産業ファンド投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,084円のところ3,282円で着地しました。
既存物件の再開発に注力
産業ファンド投資法人は強みとするCRE（Corporate Real Estate）提案を切り口とした物件ソーシング活動を継続しています。当期においては、公募増資の実施に伴い、5物件の取得を発表し、2023年3月23日付けでIIF滋賀竜王ロジスティクスセンター、IIF近江八幡ロジスティクスセンター及びIIF飯能マニュファクチュアリングセンター（底地）の3物件、2023年5月15日付けでIIF大田マニュファクチュアリングセンターの取得をし、2023年12月25日付けでIIF厚木ロジスティクスセンターⅢ（再開発）を取得する予定です。また、IIF神戸ロジスティクスセンターについて、2023年4月7日付けで準共有持分割合3%、2023年7月31日付けで準共有持分割合32%を譲渡し、不動産等売却益861百万円を計上しています。
内部成長は、テナントに対し価値を提供することにより、長期安定した運用+αとしての内部成長を実現するため「3C Management Cycle」によるポートフォリオ運用を継続しています。「3C Management Cycle」とは、①Communicate：テナントとの密接なコミュニケーションによってニーズを的確に把握し、②Customize：個別のニーズに応じてカスタムメイドの提案を戦略的に実施することに、③Create：ニーズの解決という価値を創を創造すると同時に、長期運用+αという投資主価値を創造していく、というポートフォリオ運用の考え方です。その成果として、IIF兵庫たつのロジスティクスセンターにおいて、既存テナントと照明設備のLED化による削減効果の共有の覚書を締結し、またIIF新山下R&Dセンターにおいて、空調設備更新に伴うグリーンリースの覚書を締結し、環境負荷軽減策の実行と収益向上の両立を実現しています。
これらの結果、2023年7月期の保有資産は、78物件（物流施設48物件、工場・研究開発施設等24物件、インフラ施設6物件）、取得価格の合計は389,393百万円となっています。また、ポートフォリオ全体の稼働率は99.3%となっており、良好な稼働状況を維持しています。上記のような運用の結果、当期の実績は、営業収益17,848百万円、営業利益8,354百万円、経常利益7,419百万円となり、当期純利益7,419百万円となりました。
公募増資でポートフォリオの質を高める
2023年3月に公募増資を公表し、新規物件取得のための資金調達を目的とした新投資口43,500口の発行を行い、5,818百万円の調達を行いました。この結果、当期末時点の発行済投資口の総口数は2,113,516口となっておいます。有利子負債の調達については、新規物件の取得を目的として2023年5月15日に長期借入金及び短期借入金4,000百万円（平均借入期間2.8年）を新規で借り入れました。また2023年2月6日に長期借入金6,000百万円（平均借入期間3.2年）、同年3月31日に長期借入金1,700百万円（借入期間8年）、同年4月28日に長期借入金800百万円（借入期間9年）、同年6月30日に長期借入金3,300百万円（平均借入期間6年）をそれぞれ固定金利で新規に借り入れ、返済期限を迎える同額の長期借入金及び短期借入金を返済しました。これらの借換えを通じて、借入期間の長期固定化、金利コストの削減効果、及び将来的な財務施策の柔軟性確保等により、長期に安定的な分配金を確保できる財務体質を構築しています。これらの結果、2023年7月31日現在の有利子負債残高は212,283百万円、うち、長期借入金は192,583百万円（1年内返済予定の長期借入金を含む。）、短期借入金は5,000百万円、投資法人債は14,700百万円（1年内償還予定の投資法人債を含む。）となっています。
