2024年3月14日にアドバンス・レジデンス投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が5,870円のところ5,900円で着地しました。
計画的な大規模修繕工事で競争力の維持・向上に努める
2024年1月期の外部成長の取り組みは、スポンサーグループが開発した5物件（取得価格合計86億円）及び第三者から2物件（同18億円）の計7物件（同104億円）を取得しました。次期2024年7月期は、取得決定済のスポンサーグループが開発した5物件（取得予定価格142億円）を、2024年4月18日付で取得する予定です。2024年1月期はレジディア麻布台（準共有持分51％）を売却価格16億円で売却し、売却益合計8億円を計上しました。次期2024年7月期は、物件売却を決定したレジディア北品川を、売却予定価格29億円で2024年4月1日に売却する予定です。内部成長面では期中平均稼働率は96.7%、大規模修繕工事は、当期8物件（工事金額税込 合計756百万円）実施しました。また、リノベーション工事については、計161戸（工事金額税抜 合計786百万円）実施しました。2024年1月期リノベーション工事を実施した住戸のうち、2024年1月31日までに新たな賃貸借契約が締結された136戸では、前契約賃料に対して、賃料を平均20.7％引き上げることができ、リノベーション工事が効果的に内部成長に寄与しました。
新型コロナウイルス感染症による行動制限緩和後の社会経済活動の正常化と、東京23区の転入超過数の増加等を背景に、賃貸マンションの需給環境は良好な状況であったため、テナント入替時及び更新時の賃料引き上げを積極的に行いました。その結果、ポートフォリオ全体の入替賃料変動率は+5.0％（前期比+1.0pt）、更新賃料変動率は過去最高水準の+1.2％（前期比+0.4pt）となりました。
LTVは高めだが物件の規模・収益性を考えると安全性は高い
2024年1月期は、合併来7回目となる4年振りの公募増資等を行いました。公募増資等による物件取得完了後には、総資産ベースでのLTVを引き下げ、取得余力は増加する見込みです。なお、2024年1月期末時点のLTVは47.3%となり、前期末時点の49.5%から2.2%下がりました。2024年1月期の有利子負債調達は、総額73億円(平均支払金利0.78%、平均調達年数5.3年)の借入れ等を実施しました。これにより2024年1月期末の平均支払金利は前期同水準の0.57%となりました。また、平均残存年数は4.8年から4.6年となりました。2024年1月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：AA、格付けの方向性：安定的
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA、格付けの見通し：安定的
サステナビリティ面では環境への取組みとしては、エネルギー消費量及び温室効果ガスの削減目標達成に向け、保有物件における電気消費量の実績カバー率を向上するべく、2024年1月期末143物件（延床面積ベースでポートフォリオの61.7％）に電力量計測システムを設置し、同システムにより専有部の電気消費量についても計測しています。また、省エネ対策の一環として保有物件における共有部照明のLED化を継続的に進め、2024年1月期は新たに15物件においてLED化を行い、2024年1月期末で145物件(物件数ベースでポートフォリオの51.2%)のLED化が完了しています。また、テナントに対しても、省エネルギーに係る各種啓蒙策を実施しています。2024年1月期末時点の環境認証・省エネ認証取得物件は、27物件（延床面積ベースでポートフォリオの32.2%）となっています。
