2023年9月12日にアドバンス・レジデンス投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が5,770円のところ5,850円で着地しました。
不動産価格は高値で推移し厳選取得を実行
2023年7月期の外部成長としては、第三者との相対取引によりレジディア玉造（取得価格19億円）を取得しました。レジディア玉造の特性は全戸、希少性の高い2LDKタイプで構成されていることから、底堅いファミリー需要が見込めます。また、レジディア麻布台（準共有持分49％）及びレジディア栄の2物件を売却価格合計25億円で売却し、売却益合計8億円を計上しました。内部成長としては東京23区のシングルタイプは、新型コロナウイルスの感染拡大を機に2021年1月期以降、入替変動率は継続してマイナス圏となっていたものの、行動制限が緩和されたこと等により社会経済活動が徐々に正常化し、東京23区の転入超過数も増加傾向にあったことから、2023年7月期は+1.5％とプラス圏に転じました。都心部を含めファミリータイプについては底堅い需要により、新規契約賃料は前期に引き続き、高い水準を維持しています。結果、2023年7月期のポートフォリオ全体入替賃料変動率は+4.0％（前期比+1.5pt）になりました。
リノベーション工事実施による競争力強化を促進しており、計画的に大規模修繕工事を実施し、保有物件の機能維持・意匠の改善を図っています。加えて、大規模修繕工事を行った物件を中心に、個別住戸についても設備更新や間取り変更等を伴うリノベーション工事をテナント入替時に実施することで、競争力の維持・向上に努めています。大規模修繕工事は、2023年7月期は10物件（工事金額税込 合計979百万円）実施しました。また、リノベーション工事については、計100戸（工事金額税抜 合計406百万円）実施することができました。2023年7月期リノベーション工事を実施した住戸のうち、2023年7月31日までに新たな賃貸借契約が締結された66戸では、前契約賃料に対して、賃料を平均19.5％引き上げることができ、リノベーション工事が効果的に内部成長に寄与しました。今後もこのような取組みを通じて、物件競争力の更なる強化を進めいくとしています。
長期安定的な財務体質
財務戦略は金利動向を注視し、金融コストの維持及び借入金等の返済期限の分散化を図るとともに、金利の固定化に留意した資金調達を実施しています。これにより、金融環境の変化に耐えうる強固な財務基盤の構築を図ります。投資法人の財務戦略の基本方針は、金融環境を考慮しつつ、有利子負債の調達金利の低減と残存年数の長期化、金利の固定化、返済期日の分散化を推進することです。2023年7月期は、総額127億円(平均支払金利0.72%、平均調達年数6.5年)の借入れ等を実施しました。これにより当期末現在の平均支払金利は前期同水準の0.57%となりました。また、平均残存年数は5.0年から4.8年となりました。
再エネ価値取引市場において、トラッキング付きFIT非化石証書を購入し、投資法人保有物件共用部における2022年度の電力消費量は、2021年度に続き、実質再生可能エネルギー100％由来となりました。また、今般新たに証書発行事業者より、グリーン熱証書を購入し、投資法人が保有するパシフィックロイヤルコートみなとみらいオーシャンタワー共用部における2022年度分地域冷暖房由来の熱エネルギー消費量についても、実質再生可能エネルギー100％由来となりました。この結果、投資法人保有物件の2022年度温室効果ガスScope2排出量の100％オフセットを達成しました。DBJ Green Building認証、CASBEE不動産評価認証及びBELSについては、2023年7月期末時点で24物件、ポートフォリオの延床面積ベースで28.7%について取得しています。省エネ対策の一環として投資法人保有物件における共有部照明のLED化を継続的に進めており、2023年7月期は新たに6物件においてLED化を行いました。2023年7月期末で128物件(ポートフォリオの46.2%相当)においてLED化が完了しています。賃貸借契約においてはグリーンリース条項の導入を促進し、賃貸戸数のうち、約66.6%の住戸に係る賃貸借契約において、グリーンリース条項が導入されています。
