2024年9月17日にアドバンス・レジデンス投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が5,905円のところ5,925円で着地しました。
取得した物件は好立地であることは間違いない
2024年7月期は以下の物件の取得と譲渡を行いました。
＜取得資産＞
レジディア御茶ノ水Ⅲ(取得価格:1,279百万円)
レジディア三軒茶屋Ⅲ(取得価格:2,016百万円)
レジディア千駄木(取得価格:2,912百万円)
東京・スチューデントハウス武蔵小杉(取得価格:5,835百万円)
レジディア文京本郷Ⅳ(取得価格:2,252百万円)
＜譲渡資産＞
レジディア北品川(譲渡価格:2,900百万円)
内部成長は、収益性向上に向けた賃料水準の引上げ、スケールメリットを活かした運用コストの削減、大規模修繕工事及びリノベーション工事の実施による物件競争力の維持・向上を図っています。大規模修繕工事は、3物件（工事金額税込 合計1,147百万円）実施しました。また、リノベーション工事については、前期比101戸増の計262戸（工事金額税抜 合計1,121百万円）を実施しました。リノベーション工事を実施した住戸のうち、2024年7月期末までに新たな賃貸借契約が締結された145戸では、前契約賃料に対して、賃料を平均26.1％引き上げることができ、リノベーション工事が効果的に内部成長に寄与しました。
新型コロナウイルス感染症による行動制限緩和後の社会経済活動の正常化と、東京23区の転入超過数の増加等を背景に、賃貸マンションの需給環境は良好な状況であったため、テナント入替時及び更新時の賃料引き上げを積極的に行いました。その結果、ポートフォリオ全体の入替賃料変動率は過去最高の+9.8％（前期比+4.8pt）、更新賃料変動率も過去最高の+1.3％（前期比+0.1pt）となりました。
2024年7月期の期中平均稼働率は、リノベーション工事の増加に伴う空室の影響が見られたものの96.3%（前期比△0.4pt）となっています。
有利子負債の96%が固定金利
アドバンス・レジデンス投資法人は、金融環境の変化に耐えうる強固な財務基盤の構築を図る方針を採っています。2024年7月期の有利子負債調達は、総額334億円(平均支払金利0.80%、平均調達年数6.4年)の借入れ等を実施しました。これにより2024年7月期末の平均支払金利は0.57%から0.62%となりました。また、平均残存年数は4.6年から4.8年となりました。低廉な金融コスト及び借入金等の返済期限分散化の実現を図り、金利の固定化に留意した資金調達を実施しています。2024年7月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：AA-、格付けの方向性：安定的
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA、格付けの見通し：安定的
サスティナビリティの取り組みにおいては、エネルギー消費量及び温室効果ガスの削減目標達成に向け、保有物件における電気消費量の実績カバー率を向上するべく、2024年7月期末188物件（延床面積ベースでポートフォリオの77.3％）に電力量計測システムを設置し、同システムにより専有部の電気消費量についても計測しています。また、省エネ対策の一環として保有物件における共有部照明のLED化を継続的に進め、当期は新たに8物件においてLED化を行い、2024年7月期末で153物件(物件数ベースでポートフォリオの53.3%)のLED化が完了しています。また、テナントに対しても、省エネルギーに係る各種啓蒙策を実施しています。
