2025年3月17日にアドバンス・レジデンス投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が5,905円のところ5,975円で着地しました。
スポンサーから1棟、第三者から1棟を取得
2024年10月16日にレジディア横濱大通り公園(取得価格589百万円)の取得を、2024年12月4日にレジディア国立(取得価格1,260百万円)の取得行いました。運用管理面は高水準の稼働率を維持（期中平均96.0%）するとともに、賃料水準及び更新時の賃料引き上げ、そしてリノベーション工事による物件競争力の強化を促進を実施しています。2025年1月期末時点における保有物件数と資産規模はそれぞれ289物件、4,954億円（取得価格合計）となっています。
決算説明会資料を見る限り専有部リノベーション工事の情報が豊富で、見せ方も上手いと思います。洗面台、キッチン、ユニットバスの水回りの工事がレジディア西麻布のようなシングルタイプのマンションでは「シャープ・スタイリッシュ」なコンパクトながら清潔感があり、レジディアタワー目黒不動前のようなファミリータイプのマンションでは「ノルディック」として広めで落ち着きのある色で設計されています。2025年1月期リノベーション工事を実施した住戸のうち、2025年1月31日までに新たな賃貸借契約が締結された180戸では、前契約賃料に対して、賃料を平均24.4％引き上げることができ、リノベーション工事が効果的に内部成長に寄与したとのことです。仮に賃料上昇が継続した場合は5年後に損益がプラスに転化するとしており、踏み込んだ出費だと思います。マイナス分は負ののれんの取り崩しで対応するようてすが、負ののれんの配当に回さないための遠回しな説明の気もします。ここで物件の品質を上げることが得策という判断なのだと思います。ですが、東京23区、シングルタイプの以外は稼働率が芳しくないので物件を絞って工事して頂きたいと思います。大規模修繕工事は、5物件（工事金額税込 合計740百万円）実施しました。また、リノベーション工事については、前期比46戸増の計308戸（工事金額税抜 合計1,354百万円）を実施することができたとのことです。
レジデンスでも地道に環境問題に対応している
財務戦略は金利動向を注視し、低廉な金融コスト及び借入金等の返済期限分散化の実現を図るとともに、金利の固定化に留意した資金調達を実施し、財務基盤の強化を推進しています。2025年1月期の有利子負債調達は、総額115億円(平均支払金利1.15%、平均調達年数7.2年)の借入れ等を実施しました。これにより2025年1月期末の平均支払金利は0.62%から0.66%となりました。また、平均残存年数は4.8年から4.6年となりました。2025年1月期の有利子負債調達は、総額115億円(平均支払金利1.15%、平均調達年数7.2年)の借入れ等を実施しました。これにより2025年1月期末の平均支払金利は0.62%から0.66%となりました。また、平均残存年数は4.8年から4.6年となりました。
サステナビリティへの取り組みについては、2024年CDP（カーボン・ディスクロージャー・プロジェクト）気候変動分野において、「A」スコア（8段階評価のうち最上位）を取得し、「Aリスト」企業に初めて選定されました。エネルギー消費量及び温室効果ガスの削減目標達成に向け、保有物件における電気消費量の実績カバー率を向上するべく、2025年1月期末271物件（延床面積ベースでポートフォリオの93.6％）に電力量計測システムを設置し、同システムにより専有部の電気消費量についても計測しています。また、省エネ対策の一環として保有物件における共有部照明のLED化を継続的に進め、2025年1月期は新たに8物件においてLED化を行い、2025年1月期末で161物件(物件数ベースでポートフォリオの55.7%)のLED化が完了しています。
