2025年3月17日にコンフォリア・レジデンシャル投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が5,750円のところ5,873円で着地しました。
決算説明会資料のQ&Aが秀逸
2025年1月期は2024年８月にコンフォリア上目黒他１件を取得し、コンフォリア扇町を譲渡しました。その後、2024年９月にコンフォリア西尾久、同年10月にコンフォリア北小金、同年11月にキャンパスヴィレッジ千歳烏山他１物件を取得しました。「コンフォリア」シリーズ物件の管理実績が豊富な東急住宅リース㈱を中心にプロパティ・マネジメント業務を委託し、「コンフォリア」シリーズのもと、統一性のある運用を進め、運営の効率化、空室期間の短縮化に努めています。2025年１月期の実績として営業収益11,460百万円、営業利益5,293百万円、経常利益4,510百万円、当期純利益4,501百万円を計上しました。
注目なのは決算説明会資料の3ページから10ページまでの手の込んだQ&A。資本コストについての考え方は財務を勉強されている方は知ってる人が多いものの普通の株式投資をされている方はあまり知る機会が無いと思います。まだご覧になっていない方は是非ご覧になってください。自己投資口取得が、自己投資口取得に応じた投資家から既存の投資家に利益が移転しているだけで根本的に投資口価格上昇の解決策というわけではないということ。11年連続の公募増資の継続を目標としているわけではないということ。よって、当面は物件入替や内部成長に注力する予定であるということ。これは、結構コンフォリア・レジデンシャル投資法人の短～中期の戦略と言っても良いのではないでしょうか。
どうしてもスポンサーが東急リアル・エステート投資法人と同じ東急㈱であるため、スポンサーとしての息切れを気にしての質問が多いのではないかと推察します。現に東急リアル・エステート投資法人は運用歴の長さに比べ運用物件が少ない点。が挙げられます。PM会社も東急プロパティ㈱を始めスポンサー関連企業が多いため外部の物件情報があまり入らない可能性もあり、「スポンサーが儲かるタイミングでしか物件を取得しないんでしょ?」という疑念を生んでいるのだと思います。今回の決算説明会資料については、あくまで内部成長余地のある物件を取得する狙いだということや、増資をせずに物件取得する場合もあるということを訴えたかったのでないかと思います。
135億円のコミットメントライン契約も更新
資金調達は安定性、機動性、効率性を基本とし、ファンディングコストの低減により投資主価値の最大化を図ることを財務戦略としており、2025年1月期もその戦略に基づき資金調達を実施しました。その結果、2025年1月期期末時点における出資総額は155,451百万円、有利子負債は175,027百万円であり、LTVについては、2025年1月期末時点で50.9％、期末における有利子負債の平均残存年数は3.9年、長期比率は82.9％、固定化比率は86.5％となっています。
今後は金利上昇リスク、リファイナンスリスクへの対応を考慮し、財務体質の健全性及び収益の安定性に留意した調達活動を行う。借入金については、機動性を重視した短期資金調達と、長期の安定的な資金調達とを効率的に組み合わせた資金調達を行います。また、新投資口の発行については、LTVの上限を概ね60％程度とした上で、物件取得等の資金需要、投資法人の財務状況に応じて、市場動向及び分配金水準等に留意しながら、検討を行うとしています。
