2024年9月17日にコンフォリア・レジデンシャル投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が5,660円のところ5,714円で着地しました。
レントギャップに向け賃料増額を積極的に取り組む姿勢は◎
2024年7月期は2024年２月にラグザス高槻、2024年３月にコンフォリア曳舟他４物件を取得しました。その後、2024年４月にコンフォリア小石川を譲渡しました。
＜取得資産＞
ラグザス高槻(取得価格:1,095百万円)
コンフォリア西荻北(取得価格:3,220百万円)
コンフォリア幡ヶ谷(取得価格:1,073百万円)
コンフォリア新中野Ⅱ(取得価格:1,610百万円)
＜譲渡資産＞
コンフォリア小石川(譲渡価格:922百万円)
管理運営については、「コンフォリア」シリーズ物件の管理実績が豊富な東急住宅リース株式会社を中心にプロパティ・マネジメント業務を委託し、「コンフォリア」シリーズのもと、統一性のある運用を進め、運営の効率化、空室期間の短縮化に努めています。決算説明会資料の中で、ポートフォリオの中心としている東京23区の魅力について分かりやすく説明しています。特にシングルタイプの稼働率は97.4%とここ数年ではもっとも高い数値を叩き出しています。(コンパクトタイプは95.8%、ファミリータイプは95.4%と落ち込んでいますが・・・)コロナ禍でも過去最高の賃料増額を実現し、現状マーケット賃料よりも低い賃料で貸している入居者との交渉に積極的に取り組んでいるところは好感が持てますね。2024年7月期の運用の結果、営業収益11,389百万円、営業利益5,332百万円、経常利益4,581百万円、当期純利益4,572百万円を計上しました。
平均残存年数と加重平均金利を意識したリファイナンスを実施
コンフォリア・レジデンシャル投資法人は安定性、機動性、効率性を基本とし、ファンディングコストの低減により投資主価値の最大化を図ることを財務戦略としており、当期もその戦略に基づき資金調達を実施しました。その結果、2024年7月期末時点における出資総額は148,969百万円、有利子負債は172,029百万円であり、LTVについては、2024年7月期末時点で51.5％、期末における有利子負債の平均残存年数は3.9年、長期比率は83.9％、固定化比率は89.2％となっています。2024年7月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA、格付けの見通し：安定的
今後の財務戦略は、金利上昇リスク、リファイナンスリスクへの対応を考慮し、財務体質の健全性及び収益の安定性に留意した調達活動を行います。借入金については、機動性を重視した短期資金調達と、長期の安定的な資金調達とを効率的に組み合わせた資金調達を行います。また、新投資口の発行については、LTVの上限を概ね60％程度とした上で、物件取得等の資金需要、投資法人の財務状況に応じて、市場動向及び分配金水準等に留意しながら、検討を行うとしています。
