2025年9月16日にコンフォリア・レジデンシャル投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が5,750円のところ5,957円で着地しました。
便利な言葉「バリューアップ工事」を廃止し「原状回復工事」に統一
2025年7月期の外部成長は2025年３月にコンフォリア糀谷他１物件、同年４月にコンフォリア東大井Ⅰ他２物件を取得し、同年７月にコンフォリア新子安（準共有持分49％）を譲渡しました。売却の対象となる物件は、
①インフレ耐性力の面で劣後する運営型賃貸住宅
②築年経過に伴うコスト増に加え、CAPEXを投じても収益力向上が見込めない物件
③ポートフォリオにおける収益貢献度の低い物件
に該当するものと挙げています、一方取得対象となる物件は、エリア競争力を意識し、中長期的にアップサイドを有する物件を厳選していくと述べています。内部成長では原状回復工事を中心に据えた成長投資によりオーガニック成長を推進していくと述べています。つまり工事し甲斐のある物件が取得対象となってくるのかと思いきやそうではないようで、コンフォリア・レジデンシャル投資法人では「バリューアップ工事」を廃止し「原状回復工事」に統一することも発表しています。運用物件が新築が多いことから、新築時の性能に住設機器を更新する原状回復工事の延長線上にすぎないとしており、無理やり価値付けする工事を否定しています。こういった考え方は不要な運用コストの削減にも繋がる感じます。、2025年７月期の業績は営業収益12,212百万円、営業利益5,760百万円、経常利益4,864百万円、当期純利益4,853百万円を計上しました。
金利の上昇は内部成長でカバーできると判断
財務戦略は今後の金利上昇リスク、リファイナンスリスクへの対応を考慮し、財務体質の健全性及び収益の安定性に留意した調達活動を行います。借入金については、機動性を重視した短期資金調達と、長期の安定的な資金調達とを効率的に組み合わせた資金調達を行っています。2025年7月期は安定性、機動性、効率性を基本とし、ファンディングコストの低減により投資主価値の最大化を図るこ戦略に基づき資金調達を実施しました。その結果、2025年7月期末時点における出資総額は155,451百万円、有利子負債は187,972百万円であり、LTVについては、当期末時点で52.6％、期末における有利子負債の平均残存年数は3.9年、長期比率は81.6％、固定化比率は81.4％となっています。2025年7月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA、格付けの見通し：安定的
前期もそうですが、内部成長の成長率で金利上昇による資金調達コストの上昇はカバーできると強い自信が表れています。継続的なリーシング活動による稼働率の上昇とそのリーシングや入居者入替時の賃料変動率を上げることに強い自信があるのだと感じます。運用している物件が新築だとリーシングの競争力は高いという点もリーシングの決定打になっていると思います。
