2023年3月15日にコンフォリア・レジデンシャル投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が5,400円のところ5,487円で着地しました。
内部成長の期待が持てる
2023年1月期の外部成長の取り組みはは2022年11月にコンフォリア鷺沼三丁目を取得しました。その後、2022年12月にコンフォリア西大井（準共有持分49％）を譲渡しました。その結果、2023年1月期末における投資法人の保有資産は148物件、取得価格の合計283,182百万円となっております。
内部成長面は「コンフォリア」シリーズ物件の管理実績が豊富な東急住宅リース株式会社を中心にプロパティ・マネジメント業務を委託し、「コンフォリア」シリーズのもと、統一性のある運用を進め、運営の効率化、空室期間の短縮化に努めています。2023年1月期はシングルタイプの入替時賃料変動率は回復基調が継続、コンパクト・ファミリータイプは好調を維持しています。入替時賃料変動率はコロナ発生以降、築年数15年超かつ25㎡未満の競争力低下が見受けられています。コロナ後のライフスタイルの変化を捉え、競争力低下が想定される物件の資産入替を推進していくことを述べています。2023年1月期の運用の結果、実績として営業収益10,194百万円、営業利益4,626百万円、経常利益3,995百万円、当期純利益3,986百万円を計上しました。
転入・入国超過数は2022年+81,291人と大幅に増加し、需給バランスは改善傾向とし、平均稼働率は96％台を維持しており、賃料上昇フェーズに移行と判断しているところがポイントかと思います。2023年7月期は賃料を上げてのリーシングにシフトしていくことが考えられるのでレジデンス系J-REITの中では内部成長率の上昇が期待できそうです。
格付の方向性はポジティブを継続
資金調達の考え方は、今後の金利上昇リスク、リファイナンスリスクへの対応を考慮し、財務体質の健全性及び収益の安定性に留意した調達活動を行います。借入金については、機動性を重視した短期資金調達と、長期の安定的な資金調達とを効率的に組み合わせた資金調達を行います。また、新投資口の発行については、LTVの上限を概ね60％程度とした上で、物件取得等の資金需要、投資法人の財務状況に応じて、市場動向及び分配金水準等に留意しながら、検討を行っています。
2023年1月期においては、2017年９月に借入れた借入金の返済資金（3,150百万円）に充てるため、2022年９月に資金の借入れ（3,150百万円）を実施しました。その後、2022年11月には、コンフォリア鷺沼三丁目の取得のため、資金の借入れ（2,600百万円）を実施しました。さらに、2023年１月には、2015年２月に借入れた借入金の返済資金（3,410百万円）に充てるため、資金の借入れ（3,410百万円）を実施しました。その結果、2023年1月期時点における出資総額は136,744百万円、有利子負債は155,029百万円であり、LTVについては、2023年1月期末時点で51.1％、期末における有利子負債の平均残存年数は4.4年、長期比率は86.0％、固定化比率は95.1％となっています。2023年1月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA-、格付の見通し：ポジティブ
