2022年9月14日にコンフォリア・レジデンシャル投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が5,310円のところ5,334円で着地しました。
積極的に資産規模拡大
2022年7月期は2022年2月にキャンパスヴィレッジ浦安、同年3月にキャンパスヴィレッジ京都伏見他２物件、同年４月にコンフォリア秋葉原ノース他１物件、同年７月にコンフォリア北沢をそれぞれ取得しました。その結果2022年7月期末における投資法人の保有資産は147物件、取得価格の合計281,004百万円となっています。
2022年7月取得物件
キャンパスヴィレッジ浦安(取得価格:1,500百万円)
キャンパスヴィレッジ京都伏見(取得価格:1,075百万円)
グランクレール馬事公苑（底地）(取得価格:4,546百万円)
グランクレール立川(取得価格:2,933百万円)
コンフォリア秋葉原ノース(取得価格:1,850百万円)
コンフォリア桜上水(取得価格:3,750百万円)
コンフォリア北沢(取得価格:3,816百万円)
内部成長面については、パフォーマンスの維持・向上に向けた取り組みとしてコンフォリア南砂町の集会室住戸化工事を行い集会室の住戸化によって新たな収益源を創出を行いました。決算説明会資料の15ページ目にコロナ前の成約単価が高い入居者の54.3%が既に退去済みだという情報を分かりやすく説明してくれています。シングルタイプの入替時賃料変動率は賃料の下落圧力縮少により2024年を目途に反転の兆しがあるとしています。コロナ禍にリーシングを頑張っても高級マンションの賃料帯に耐えられない入居者が多数いるということを示すことになるため賃料自体を下げないと入居者の入居期間が伸びないということかと思います。2022年7月期の運用の結果、投資法人は、2022年７月期（第24期）の実績として営業収益9,785百万円、営業利益4,386百万円、経常利益3,771百万円、当期純利益3,704百万円を計上しました。
格付けAA-(ポジティブ)は好評価
財務戦略は今後の金利上昇リスク、リファイナンスリスクへの対応を考慮し、財務体質の健全性及び収益の安定性に留意した調達活動を行うとしています。借入金については、機動性を重視した短期資金調達と、長期の安定的な資金調達とを効率的に組み合わせた資金調達を行うとしています。
2022年7月期においては、2022年２月、2022年３月及び2022年４月にコンフォリア桜上水他５物件の取得のため、また、2019年３月に借入れた借入金の返済資金（2,800百万円）に充てるため、投資口の追加発行（6,952百万円）及び資金の借入れ（9,600百万円）を実施しました。その後、2022年６月には、2014年６月に借入れた借入金の返済資金（5,000百万円）に充てるため、資金の借入れ（5,000百万円）を実施しました。さらに、2022年７月には、コンフォリア北沢の取得のため、また、2017年７月に発行した第２回無担保投資法人債の償還資金（1,000百万円）の一部に充てるため、資金の借入れ（4,999百万円）を実施しました。その結果、2022年7月期における出資総額は136,744百万円、有利子負債は152,429百万円であり、LTVについては、2022年7月期末時点で50.7％、期末における有利子負債の平均残存年数は4.5年、長期比率は87.6％、固定化比率は95.0％となっています。2022年7月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA-、格付の見通し：ポジティブ
