2024年9月13日にサムティ・レジデンシャル投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,592円のところ2,348円で着地しました。
尚、利益超過分配金298円が含まれています。
修繕費の増加が見込まれるS-FORT静岡天王町を売却
2024年7月期においては、2024年６月28日付で「S-FORT静岡天王町」（譲渡価格合計1,140百万円）を譲渡しました。その結果、当期末における本投資法人の保有資産は179物件、取得価格の合計は162,934百万円となり、エリア別投資比率は、取得価格ベースで地方都市比率74.8％（主要地方都市48.2％、その他地方都市26.6％）、首都圏比率25.2％となりました。投資法人は、地域の特徴や需要に合わせたリーシング活動並びに共用部や居室の改修等を進め、快適性、利便性、安全性等のユーザビリティの向上に取り組んでいます。大規模工事の実施にあたっては、サムティグループとの連携を図ることにより、コスト削減を実現しています。調整後賃料単価については、プロパティマネジメント会社と連携し、地域の特徴や需要を踏まえた賃料設定や礼金収受等に取り組んでおり、引き続き堅調に推移しています。ポートフォリオ全体の期中平均稼働率は97.4％と引き続き高水準で推移しており、2024年7月期末における総賃貸可能面積は375,589.95㎡、稼働率は97.6％となっています。業績は、営業収益5,715百万円、営業利益2,467百万円、経常利益1,970百万円となり、当期純利益は1,969百万円となりました。
JCR格付の方向性が安定的→ポジティブへ
資金調達面の動きとしては、、2024年７月31日付で既存借入金 （タームローン11及び15-B）計6,000百万円の返済資金に充当することを目的として、㈱三井住友銀行、㈱福岡銀行、㈱あおぞら銀行、㈱香川銀行、㈱SBI新生銀行、㈱十八親和銀行及び㈱熊本銀行より長期借入金（タームローン26-A（グリーンローン））4,500百万円、㈱三井住友銀行、㈱りそな銀行及び㈱広島銀行より長期借入金（タームローン26-B（グリーンローン））1,000百万円、㈱三十三銀行より長期借入金（タームローン26-C）500百万円の借入れ（計6,000百万円）を行いました。以上の結果、2024年7月期末時点における有利子負債残高は85,650百万円となり、LTVは50.0％となりました。2024年7月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：A、格付けの見通し：ポジティブ
今まであまり触れてきていませんが、スポンサーのサムティ㈱とはスポンサーサポート契約を結んでいますが、㈱大和証券グループ本社ともサブスポンサー契約を結んでいます。投資法人に対し、各種情報の提供、ブリッジファンド組成等のサポート及び資産運用会社に対する人材確保への協力を行ってくれるようなのですが、ブリッジファンド組成なんかは既に資産運用会社でも既に持ってるノウハウだと思うので新規レンダーの招聘や低利での投資法人債の引受けなどで協力してくれるかもしれないですね。
