2024年3月15日にサムティ・レジデンシャル投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,820円のところ2,670円で着地しました。
尚、利益超過分配金171円が含まれています。
レジデンス系J-REITとしては平均稼働率はちょっと低め
2024年1月期においては、2023年11月27日付で不動産（９物件)を信託財産とする信託の受益権を運用資産とする匿名組合出資持分（出資金額100百万円)の取得及び、当該運用資産の取得に係る優先交渉権を獲得しています。また2023年11月28日付で「S-FORT葵」他１物件（譲渡価格合計2,384百万円）を譲渡し、2023年11月30日付で「SRESIDENCE上飯田West」他３物件（取得価格合計3,116百万円）を取得しました。その結果、2024年1月期末における投資法人の保有資産は180物件、取得価格の合計は163,904百万円となり、エリア別投資比率は、取得価格ベースで地方都市比率74.9％（主要地方都市47.9％、その他地方都市27.0％）、首都圏比率25.1％となりました。投資法人は、地域の特徴や需要に合わせたリーシング活動並びに共用部や居室の改修等を進め、快適性、利便性、安全性等のユーザビリティの向上に取り組んでいます。大規模工事の実施にあたっては、サムティグループとの連携を図ることにより、コスト削減を実現しています。調整後賃料単価については、プロパティマネジメント会社と連携し、地域の特徴や需要を踏まえた賃料設定や礼金収受等に取り組んでおり、引き続き堅調に推移しています。ポートフォリオ全体の期中平均稼働率は96.6％と引き続き高水準で推移しており、2024年1月期末における総賃貸可能面積は378,239.55㎡、稼働率は96.9％となっています。2024年1月期の業績は、営業収益5,884百万円、営業利益2,719百万円、経常利益2,240百万円となり、当期純利益は2,239百万円となりました。
レンダーのバリエーションは豊かだが信用力が低めなレンダーが多い
財務戦略の中で借入金については、金融コストに留意をしつつ返済期限の分散化を図り、最適な資金を調達します。また、新投資口の発行については、LTVの上限を60％と定め、物件取得等の資金需要、投資法人の財務状況に応じて検討し、最適な財務基盤の構築を図っています。2024年1月期においては、2023年11月30日付で新規取得４物件の取得資金等に充当することを目的として、㈱静岡銀行及び㈱千葉銀行より長期借入金（タームローン24）500百万円の借入れを行いました。さらに、2024年１月31日付で既存借入金 （タームローン９-A、９-C、13-B及び15-A）計5,800百万円の返済資金に充当することを目的として、㈱SBI新生銀行、㈱関西みらい銀行、㈱福岡銀行、 ㈱みずほ銀行、㈱あおぞら銀行及び㈱りそな銀行より長期借入金（タームローン25-A）4,500百万円、株式会社SBI新生銀行及び株式会社りそな銀行より長期借入金（タームローン25-B（グリーンローン））1,300百万円の借入れ（計5,800百万円）を行いました。以上の結果、2024年1月期末時点における有利子負債残高は85,650百万円となり、LTVは49.8％となりました。2024年1月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：A、格付けの見通し：安定的
環境への取組みとしては、保有物件において、LED照明等の省エネに配慮した設備の導入や再生可能エネルギーの活用等、省エネルギー及び温室効果ガス（GHG）の排出削減を推進しています。また、保有物件の環境認証取得を推進しており、投資法人が保有する環境認証（DBJ Green Building認証、CASBEE不動産評価認証及びBELS（建築物省エネルギー性能表示制度）認証）取得物件は計31物件、認証取得比率は30.2％（ポートフォリオ全体における延床面積ベース）となっています。
