2024年3月15日にいちごホテルリート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,246円のところ2,976円で着地しました。
事務誤りを起因として外部成長中止
2024年1月期は、7年ぶりとなる第三者割当増資による新投資口発行を行い、投資法人のスポンサーであるいちご株式会社が展開するライフスタイルホテルブランドのHOTEL THEKNOT YOKOHAMA及びTHE KNOT SAPPOROを含む国内５物件を取得し、ポートフォリオの地域分散化と質の向上を進めながら、資産規模の拡大をしております。その結果、2024年１月期末時点において、物件数は30物件、取得価格の合計は69,863百万円、発行済投資口の総口数は327,489口となっています。投資法人が保有するホテルにおいては、本感染症の影響を受ける前の環境を超えるホテル需要の高まりが期待される中で、物価及び人件費の上昇の影響もあり、変動賃料が設定されている物件においては、新型感染症の影響を受ける前の変動賃料の水準までの回復には至っておりません。投資法人としましては、ホテルテナントの運営状況や財務体力を注視すると共に、更なるホテル需要の高まりを見据え、新たなCAPEX投資や水光熱費等支出削減などの対応を検討・実施しているとしています。上記の運用の結果、2024年１月期の実績として営業収益2,282百万円、営業利益1,250百万円、経常利益975百万円、当期純利益974百万円を計上しました。なお、2023年3月28日に開示した資産運用会社の事務誤りを起因として中止とした新投資口発行及び投資口売出しに係る費用及びその費用に対する資産運用会社からの補償金を特別損益に計上しています。
内部統制も含めて検証が必要
2024年1月期においては、国内5物件の取得資金に充当するため、第三者割当増資により8,099百万円（発行新投資口数：72,515口）を、新規借入れにより7,000百万円を新たに資金調達しております。また、2024年1月期に返済期限の到来した借入金（合計13,300百万円）の返済資金として、既存取引銀行から最長６年となる長期借換え（合計13,300百万円）を行いました。この結果、2024年1月期末の借入金残高は32,470百万円となり、LTVは43.4％となりました。
2023年3月28日に開示した資産運用会社の事務誤りを起因として中止した増資ですが、延期となった理由が一部期間について二重に計上されていたというお粗末なもの。AM担当者が間違っていたとしても、他にも上長はいるし、投資委員会もあるわけでそれらが機能していなかったということが問題です。スポンサーが絡んだ取組みはスポンサー主導で進んでしまうことも多く、会議体が形骸化してしまうことが多いです。内部統制的な面も含めて改善が必要と思います。
