2023年3月16日にいちごホテルリート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が1,106円のところ2,311円で着地しました。
ホテル系J-REITの中でネガティブさが漂う
2023年1月期は新型コロナウイルス感染拡大やそれに伴うまん延防止等重点措置などの影響を受けていましたが、3年ぶりとなる行動制限のない余暇期間に加え、新たな旅行支援策やインバウンドの水際対策の緩和もあり、観光・宿泊需要の回復傾向は継続しております。しかし、感染症の再拡大の懸念もあり、発生以前と同様の水準までの完全な回復には引き続き時間がかかるとしています。来期以降も引き続き感染症によるホテル需要への影響を注視すると共に、このような状況下においても安心してホテルをご利用頂けるよう、ホテルテナントと協力し、感染症対策を継続しています。
運用する保有するホテルにおいては、感染症の影響によりホテル需要は一定の回復が見えるものの、変動賃料が設定されている物件全てにおいて変動賃料が生じる水準までの回復には至っておりません。投資法人としましては、ホテルテナントの運営状況や財務体力を注視すると共に、感染症からの回復を見据え、新たなCAPEX投資や支出削減などの対応を検討・実施しているとしています。2023年1月期の実績として営業収益1,562百万円、営業利益799百万円、経常利益590百万円、当期純利益589百万円を計上しました。
不動産投資市場においては、国内外の投資家の投資意欲を背景に取引価格は依然高値圏で推移していることから、厳しい取得環境が継続しております。しかしながらアセットタイプによっては金融機関の融資に対する姿勢は引き続き慎重です。今後、更なる利上げの可能性を考慮すると資金調達が困難になることが想定され、今後取得への影響が生じる可能性があるとしており、ホテル系J-REITの中ではダントツで将来がネガティブですね。まあその理由はいちごオフィスリート投資法人が狙われているためスポンサーを頼れない状況にあるためです。スポンサーのいちごとしてはいちごオフィスリート投資法人の方が重要ですから、スポンサーのフォローは後手に回ることになります。
レンダーからの評価は大江戸温泉リートよりはマシなレベル
財務戦略は、中長期に亘り安定した収益の確保と運用資産の規模の着実な成長及び運用の安定性を優先し、資金調達環境の動向を注視しつつ、借入金利の固定化並びに借入期間の長期化及び分散化を図ってきた。感染症の影響下において、既存借入金のリファイナンスについては、スポンサーサポートの活用や取引金融機関と良好な関係を維持しながら、確実な借換えの実現に取り組むと共に、借入コストの抑制に努めてまいります。なお、資本効率の向上及び投資主還元強化の観点から、財務、資本政策の一環として自己投資口の取得及び消却を行うことも検討いたします。自己投資口の取得及び消却の検討にあたっては、中長期的な投資主価値の向上の観点から、財務状況、金融市場の状況等を慎重に見極めた上で、可否を判断するとしています。
2023年1月期においては、2022年11月及び2023年１月に返済期限の到来した借入金（合計8,800百万円）の返済資金として、同月に既存取引銀行からの借入れ（合計8,800百万円）を行いました。この結果、2023年1月期の借入金残高は25,470百万円となり、LTVは42.6％となりました。
