2024年3月15日にスターアジア不動産投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が1,513円のところ1,524円で着地しました。
コロナによる下げも一巡しホテルを大量取得
2024年1月期においては、上場以降で6回目となる公募増資を伴う物件取得(物件数 11物件、取得価格総額 491億円)及び資産入替に伴う住宅2物件(「アーバンパーク護国寺」及び「アーバンパーク高円寺」)の売却等を実行し、資産規模は2,438億円 (不動産等71物件、優先出資証券1案件、メザニンローン債権投資2案件)へと拡大しました。 新たに取得した11物件は、今後の宿泊需要の向上を取り込み、内部成長への寄与が期待できるホテル(7物件、取得価格総額454億円)と安定収益が期待できる新築又は築浅の住宅(4物件、取得価格総額37億円)という構成です。特に、新規取得のホテル7物件は、2024年1月期中において想定を超えるパフォーマンスを示しており、内部成長に貢献しています。このホテル取得は、ホテル需要の回復向上を取り込むことができる最適なタイミングでの取得であったと考えられます。また、これら11物件は全てスポンサーサポート(スポンサーグループからの取得及びスポンサーフォワードコミットメントの実施)の活用によるもので、スターアジアグループの投資法人への強力なサポートが顕れています。さらに、投資法人はスターアジアグループから新たにホテル12物件(直近の鑑定評価額合計581億円)に係る優先交渉権を取得しています。今後も、日本において投資活動を継続中であるスポンサーからの物件取得機会やスターアジア投資顧問㈱独自のネットワークを活用した物件探索により、一層の資産規模拡大を目指すとしています。
2024年1月期はコロナ禍の影響から脱却し経済成長を見せた前期(2023年7月期)と比較して、インフレの高進により個人消費が伸び悩んだことなどから、経済活動が停滞した時期であったと投資法人は分析しています。しかしながら、インバウンド需要の高まり及び国内旅行需要の継続に支えられた宿泊需要は増大しており、投資法人が2023年9月に取得した7物件のホテルについては、実績GOPが予想GOPを23.8％上回る結果となりました。また、既保有の業績開示を受けているホテルにおいても、概ね営業状況は順調であり、これら７物件と併せて内部成長への寄与が期待されます。業績は運用資産における稼働率の維持向上、収益力の向上、管理運営コストの削減に継続的に注力しました。当期末現在における運用資産（不動産等71物件、取得価格の合計241,138百万円）の平均稼働率は97.5％、営業収益7,964百万円、営業利益4,309百万円、経常利益3,528百万円、当期純利益3,527百万円を計上しました。
取得物件(ホテル)
・KOKO HOTEL銀座一丁目(所在地:東京都中央区、取得価格:17,800百万円)
・KOKO HOTEL札幌駅前(所在地:北海道札幌市中央区、取得価格:6,700百万円)
・KOKO HOTEL福岡天神(所在地:福岡県福岡市中央区、取得価格:5,000百万円)
・KOKO HOTEL広島駅前(所在地:広島県広島市南区、取得価格:4,100百万円)
・KOKO HOTEL鹿児島天文館(所在地:鹿児島県鹿児島市、取得価格:3,800百万円)
・フィーノホテル札幌大通(所在地:北海道札幌市中央区、取得価格:4,200百万円)
・ベストウェスタンプラス福岡天神南(所在地:福岡県福岡市中央区、取得価格:3,800百万円)
取得物件(住宅)
・アーバンパーク三鷹(所在地:東京都三鷹市、取得価格:743百万円)
・アーバンパーク蒲田南Ⅰ(所在地:東京都大田区、取得価格:641百万円)
・アーバンパーク蒲田南Ⅱ(所在地:東京都大田区、取得価格:1,375百万円)
・アーバンパーク梅島(所在地:東京都足立区、取得価格:1,032百万円)
R&Iの格付が上昇
2024年1月期においては、2023年8月に実施した公募増資により23,192百万円を資本市場から調達しました。借入れは、2023年9月1日に8物件に係る不動産信託受益権（取得価格46,143百万円）の取得資金及び関連する諸費用の支払いの一部に充当するため、23,100百万円の借入れを行いました。2023年9月20日に返済期限の到来した借入金4,840百万円のリファイナンスにあたり、同日付で4,840百万円の借入れを行いました。 2023年12月1日に3物件に係る不動産信託受益権（取得価格3,048百万円）の取得資金及び関連する諸費用の支払いの一部に充当するため、3,200百万円の借入れを行いました。この結果、当期末日（2024年1月31日）現在の有利子負債残高は、123,140百万円（借入金残高122,140百万円、投資法人債残高1,000百万円）となり、LTVは47.5％となりました。2024年1月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：A、格付けの方向性：安定的
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：A+、格付けの見通し：安定的
2023年11月1日発表のプレスリリースにてR&I格付けがA-(安定的)からA(安定的)に上昇しました。物件の収益力が増したことや、機動的な運用を行ってきたことが背景にあります。運用ガイドラインの変更で東京の比率を下げ、都内の物件の高値掴みを回避しホテルというインバウンドの追風を受けやすい物件の取得に力を入れていくことが予想できます。
