2022年3月16日にスターアジア不動産投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が1,455円のところ1,478円で着地しました。
アセットタイプに考慮した物件取得は〇
2022年1月期の外部成長の動きは2021年8月2日にオフィスビル、商業施設、レジデンス合計7棟の大型取得を発表しました。
2022年1月期取得物件
①OHAビル(所在地:東京都立川市、取得価格:1,804百万円、タイプ:オフィス)
②アーバンセンター博多(所在地:福岡県福岡市、取得価格:2,807百万円、タイプ:オフィス)
③バグース池袋西口(所在地:東京都豊島区、取得価格:2,984百万円、タイプ:商業施設)
④アーバンパーク両国(所在地:東京都墨田区、取得価格:1,115百万円、タイプ:レジデンス)
⑤アーバンパーク溝の口(所在地:神奈川県川崎市、取得価格:2,019百万円、タイプ:レジデンス)
⑥アーバンパーク宮前平(所在地:神奈川県川崎市、取得価格:1,060百万円、タイプ:レジデンス)
⑦アーバンパーク鶴見(所在地:神奈川県横浜市、取得価格:1,113百万円、タイプ:レジデンス)
2022年1月期においても管理運用面は、運用資産における稼働率の維持向上、賃料増額、管理運営コストの削減に継続的に注力しました。 コロナ禍の影響により、サプライチェーンに乱れがあり原状回復のための資材等の納入遅れや、担当者による内覧延期、移転検討の中断など、潜在テナントの意思決定までの期間が長期化していることの影響を受けています。
主にリーシングにおいて賃貸マーケットの動向に即応して、賃貸条件（賃料、フリーレント期間など）の変更や、広くテナントニーズを取り込み、柔軟な入居スケジュール対応等、間口を広げたことで、オフィスでは、退去面積が新規契約面積を上回る状況からの転換を確認、13期における稼働率上昇に手応えを見せているようです。レジデンスでは平均95％超まで回復したということです。2022年1月期末の運用資産（取得価格の合計179,675百万円）の稼働率は96.7％となっています。
大型取得でLTV上昇もまだまだ安全圏
2022年1月期においては、エクイティ面では2021年8月に実施した公募増資により6,369百万円を資本市場から調達しました。デッド面は前期に引き続き、財務基盤の安定性向上を図るべく、リファイナンスリスク及び金利変動リスクを低減するために、返済期限の分散及び金利の固定化を意識した財務運営を行っています。 2021年8月19日に7物件に係る不動産信託受益権（取得価格合計12,965百万円）の取得資金及び関連する諸費用の支払いの一部に充当するため、7,000百万円の借入れを行いました。2021年8月31日に返済期限の到来した借入金8,150百万円のリファイナンスにあたり、同日付で8,150百万円の借入れを行いました。 2021年10月20日に返済期限の到来した借入金7,300百万円のリファイナンスにあたり、同日付で6,900百万円の借入れと、2021年9月24日付で第1回無担保投資法人債1,000百万円を発行しました。投資法人債の残余は現金又は現金同等物として管理しており、将来の特定資産の取得資金の一部に充当することがあります。 この結果、2022年1月期末の有利子負債残高は、89,640百万円（借入金残高88,640百万円、投資法人債残高1,000百万円）となり、LTVは46.4％となりました。2022年1月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：A-、格付の見通し：安定的
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：A、格付の見通し：安定的
