2023年9月13日にスターアジア不動産投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が1,552円のところ1,586円で着地しました。
公募増資による物件取得により資産規模は2,422億円に拡大
2023年2月20日に運用中の船橋ハイテクパーク工場Ⅱを譲渡価格:1,150百万円でトーカロ㈱へ譲渡しました。2023年3月16日にアーバンパーク護国寺(譲渡予定価格:1,800百万円)を㈱エー・ディー・ワークスに譲渡することを発表しました。船橋ハイテクパーク工場Ⅱは、既存テナントが現在譲渡予定資産を稼働させていない状況及び譲渡予定資産が法令上許容される容積率を消化していない状況を踏まえ、①新規テナント誘致を見据えた増築・建て替え等の再開発、及び、②売却による売却益の投資主のへの還元について、それぞれの検証を並行して進めてきました。その過程において、近隣に拠点を有するトーカロ㈱から具体的な取得希望価格の提示を受けたことによる売却となっています。スターアジア不動産投資法人の保有不動産ポートフォリオにおける当期のアセットタイプ毎の運用概況は、以下のような結果となりました。
①オフィス：2023年7月期を含む過去4期間連続で稼働率の上昇を実現
②商業施設：5物件中4物件においては稼働率及び賃料収入は安定的に推移、他の1物件においては、若干の稼働率減少が見られたが、集客力の高いアンカーテナントの誘致を実現
③住宅：稼働率は安定的に推移し、特にファミリータイプ住戸の賃料は上昇傾向を維持
④物流施設：稼働率及び賃料収入ともに安定的に推移
⑤ホテル：変動賃料体系の2ホテルから変動賃料を収受（対前期比2.6倍）
というものでした。
2023年7月期における内部成長に関しては、オフィスにおいて稼働率の向上と賃料増額（新規契約時及び契約更新時ともに）及び住宅（特に専有面積30㎡以上の住戸）において賃料増額に注力し、その成果が顕れたと考えられます。これに加えて、ホテルの営業状況回復に伴い変動賃料額が向上したことも要因として挙げられます。また、本資産運用会社のサステナビリティ推進部が中心となり、サブ・スポンサーである日本管財株式会社及び東京キャピタルマネジメント株式会社（以下「日本管財グループ」といいます。）の協力を得て、資材高騰による工事費の増加傾向の中、発注方法の見直しやVE（ヴァリューエンジニアリング）などにより費用を抑えつつ、修繕費及び資本的支出の最適化に注力しました2023年7月期の実績として営業収益6,946百万円、営業利益3,606百万円、経常利益3,073百万円、当期純利益3,073百万円を計上しました。
新規行4行の招聘
財務面の動きは引き続き、財務基盤の安定性向上を図るべく、リファイナンスリスクを低減するために、返済期限の分散を意識した財務運営を行っています。更に、金利変動リスクの低減を目的とした金利の固定化を前提とする一方で、金利コストコントロールの観点から、金利固定化のタイミングに留意した運営を行っています。2023年2月20日に、2月28日に返済期限が到来する長期借入金5,100百万円の期限前弁済を行いました。また、当該期限前弁済を行った5,100百万円及び2023年2月20日に返済期限の到来した借入金4,690百万円のリファイナンスにあたり、同日付で9,790百万円の借入れを行いました。 2023年4月28日に返済期限の到来した借入金1,000百万円のリファイナンスにあたり、同日付で1,000百万円の借入れを行いました。この結果、2023年7月期末時点の有利子負債残高は、96,840百万円（借入金残高95,840百万円、投資法人債残高1,000百万円）となり、総資産に占める有利子負債の割合（以下「LTV」といいます。）は46.3％となりました。 なお、2023年7月期末後の2023年9月1日に8物件に係る不動産信託受益権（取得価格46,143百万円）の取得資金及び関連する諸費用の支払いに充当するため、23,100百万円の借入れを実行しており、2023年9月現在の有利子負債残高は、119,940百万円（借入金残高118,940百万円、投資法人債残高1,000百万円）となっています。2023年7月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：A-、格付の見通し：安定的
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：A、格付の見通し：安定的
