2024年9月13日にスターアジア不動産投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が1,520円のところ1,596円で着地しました。
ポラリス運営7ホテルからの賃料が上昇
2024年7月期の保有不動産ポートフォリオにおけるアセットタイプ毎の運用概況は、オフィスビルは、稼働率は期中平均97.0％と高稼働であり、賃貸借契約の更新時等において賃料増額を実現しました。商業施設は、期初に想定した収益と概ね同等の収益を稼得しました。住宅は、稼働率は安定的に推移し(期中平均96.2％)、新規入居及び更新時の賃料増額を実現しました。物流施設は、稼働率及び賃料収入ともに安定的に推移、1物件において賃料増額を実現しました。ホテルは主としてポラリス運営ホテル7物件(2023年9月取得)からの変動賃料により内部成長に寄与しました。
2024年7月期における内部成長に関しては、拡大する宿泊需要に伴い、2023年9月に取得したホテルの運営状況が当初想定を超え、これによる変動賃料が大きく貢献しました。これに加えて、オフィス及び住宅においては賃料増額(新規契約時及び契約更新時)に注力し、その成果が現れたと結果であるとしています。また、資産運用会社のサステナビリティ推進部が中心となり、サブ・スポンサーである日本管財㈱及び東京キャピタルマネジメント㈱の協力を得て、資材高騰による工事費の増加傾向の中、発注方法の見直しやVE(ヴァリューエンジニアリング)などにより費用を抑えつつ最適化に努め適切な修繕及び資本的支出により資産価値の維持向上に注力しました。2024年7月期末における運用資産（不動産等71物件、取得価格の合計241,138百万円）の平均稼働率は97.8％と引き続き高水準となっています。
サスティナビリティの対応ですが、2024年7月期においても、ESGに関連する施策への取組みを継続、強化しています。2021年3月に策定したE(環境)に係る目標(①GHG(温室効果ガス)の排出量削減、②エネルギー消費量の削減、③水資源管理(使用量の上昇抑制)、④廃棄物管理(排出量の抑制))に対して、保有物件に関与するプロパティ・マネジャーや入居テナントの協力を得て、その達成に向けた努力を継続しています。これらの目標の達成度合いについては、1年間の数値を計測して効果測定し、投資法人のウェブサイトにおいて開示しています。なお、E(環境)に係る取組みとして、2024年7月期においては、物件毎の状況を勘案して照明LED化工事、空調設備及び搬送動力等の高効率化・省エネ改修工事、緑化保全を総額約572百万円で実施しています。
有利子負債の固定金利比率が56.7%と資金調達コスト上昇のリスクは高い
財務面は2024年7月期も引き続き、財務基盤の安定性向上を図るべく、リファイナンスリスクを低減するために、返済期限及び借入先の分散を意識し、更に、1口当たり分配金の維持向上のため、適時適切に資金調達コストをコントロールする財務運営を行っています。2024年7月期においては2024年2月29日に返済期限の到来した借入金500百万円のリファイナンスにあたり、同日付で500百万円の借入れを行いました。2024年4月22日に返済期限の到来した借入金8,000百万円のリファイナンスにあたり、同日付で8,000百万円の借入れを行いました。2024年4月30日に返済期限の到来した借入金1,000百万円のリファイナンスにあたり、同日付で1,000百万円の
借入れを行いました。2024年6月28日に、2024年8月30日に返済期限の到来する借入金1,300百万円の期限前弁済を行いました。 この結果、2024年7月期末の有利子負債残高は、121,840百万円（借入金残高120,840百万円、投資法人債残高1,000百万円）となり、LTVは47.1％となりました。なお、2024年7月期期末後の2024年8月30日に4物件に係る不動産信託受益権（取得価格34,700百万円）の取得資金及び関連する諸費用の支払いの一部並びに2024年8月16日付で取得済みの不動産信託受益権の取得により減少した手元資金に充当するため、19,040百万円の借入れを実行しました。この結果、有利子負債残高は、140,880百万円（借入金残高139,880百万円、投資法人債残高1,000百万円）となっています。2024年7月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：A、格付けの方向性：安定的
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：A+、格付けの見通し：安定的
