2024年9月13日に森ヒルズリート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,070円のところ3,310円で着地しました。
ラフォーレ原宿(底地)の長期分割譲渡終了までに何とか新規取得に結び付けたい
2024年7月1日にラフォーレ原宿(底地)(譲渡価格:2,968百万円)の譲渡を行いました。2024年7月期においても、テナントニーズを把握した効率的かつ計画的な運営管理及び修繕工事によりテナント満足度の維持向上に努めるとともに、賃貸市況の動向を見据えながら新規及び既存テナントに対する積極的なリーシング活動を展開し、稼働率及び賃料水準の維持向上を図りました。当期末現在における本投資法人の不動産ポートフォリオは、保有物件ベースで11物件、既投資額で403,143百万円（取得価格ベース）、総賃貸可能面積180,572.82㎡、期末稼働率は99.1％となっています。業績については、営業収益は11,173百万円、営業利益は6,879百万円、経常利益は6,344百万円、当期純利益は6,343百万円となりました。
森ヒルズリート投資法人は東京都心部を中心とする「都市」の競争力、「都市」の価値創造力に着目し、「都市」への集中投資を行うことにより成長し、運用資産の収益性とその資産価値の更なる向上を目指ています。具体的には、森ビルグループが長い年月をかけて完成・成熟させてきた創造的かつ付加価値の高い大規模再開発に冠する名称である「ヒルズ」に象徴されるような、プレミアムエリアに所在し、クオリティ、規模、スペック等から見て、将来にわたり十分競争力の優位性を維持できるオフィスビル、住宅及び商業施設等（プレミアム物件）をコアとした都市型ポートフォリオを構築しています。おいそれと、不動産マーケットに現れる物件を取得するなんてことはなく、少数の優良物件の追加取得を進めることで成長を図っています。
動きは少ないが格付評価は変わらず
2024年7月期において、既存の長期借入金7,600百万円の借換えのため、7,100百万円の長期借入れを行い、手元資金500百万円を返済に充当しました。その結果、2024年7月期末の借入金残高は166,322百万円（全て長期借入金。うち1年内返済予定の長期借入金17,334百万円）、投資法人債残高は23,600百万円（うち1年内償還予定の投資法人債4,000百万円）となり、有利子負債残高は189,922百万円となっています。これらの借入れのうち、固定金利である投資法人債23,600百万円及び長期借入金12,279百万円に加えて、変動金利である長期借入金154,043百万円のうち116,287百万円については、金利上昇リスクに対応するため金利スワップの活用により実質的な金利の固定化を行っています。2024年7月期末現在、有利子負債に占める固定金利比率は80.1％となっています。なお、今後の借入れに関して、借入金の返済期限を分散することにより、リファイナンスリスクの軽減を目指すとしています。2024年7月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA、格付けの見通し：安定的
