2023年3月17日に森ヒルズリート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,040円のところ3,040円で着地しました。
物件の代わり映えはしないが・・・
2023年1月期においても、テナントニーズを把握した効率的かつ計画的な運営管理及び修繕工事によりテナント満足度の維持向上に努めるとともに、賃貸市況の動向を見据えながら新規及び既存テナントに対する積極的なリーシング活動を展開し、稼働率及び賃料水準の維持向上を図りました。2023年1月期末現在における投資法人の不動産ポートフォリオは、保有物件ベースで11物件、既投資額で407,725百万円（取得価格ベース）、総賃貸可能面積181,154.65㎡、2023年1月期末稼働率は98.9％となっています。
不動産のポートフォリオとしては代わり映えはしていません。基本的に既存物件の追加取得ということになるのでコロナ前とやっていることは変わっていないんですよね。変えなくても分配金としては影響無いということかもしれませんが、とにかく安定性を好む投資家さんには自身の資産運用ポートフォリオには入れてもいいかもしれないですね。業績は営業収益は11,210百万円、営業利益は6,945百万円、経常利益は6,405百万円、当期純利益は6,404百万円となりました。
森ヒルズリート投資法人の中では以下の点により不動産ポートフォリオを評価しています。
①東京都心への投資
日本全体で進む人口減少やCOVID-19を契機としたワークスタイルの変化に対しても、東京都心の中でも「真の都心・好立地」のプレミアム物件については、本社機能としてのオフィス需要を確実に獲得できる。
②プレミアム物件への投資
付帯施設が充実し、高い耐震性能・環境性能を備え、利便性・快適性・安全性に優れたプレミアム物件は、景気動向に関わらず、またCOVID-19を契機としたテレワーク浸透後も競争優位性を発揮する。
③付加価値創造
物件単体の価値に着目するだけではなく、優れた周辺開発やエリアマネジメントにより、地域全体が時間の経過とともに継続的に発展して、更なる収益性や資産価値の向上が期待できる物件への投資を実行。
優れた周辺開発やエリアマネジメントに着目していることは理解できますが、ずっと追加取得なので優れた周辺開発が新たに行われていないということの裏返しともとれるのでここら辺が面白いですね。東京都心ではクレーンが至るところで開発しているように感じるのですが、優れた周辺開発ではないということでしょうか。
動きが少ない分格付けに見通しも変化しない
財務戦略の方は、2023年1月期において既存の長期借入金6,000百万円の借換えのため、6,000百万円の長期借入れを行いました。その結果、2023年1月期末の借入金残高は172,122百万円（全て長期借入金。うち1年内返済予定の長期借入金20,400百万円）、投資法人債残高は20,300百万円となり、有利子負債残高は192,422百万円となっています。
これらの借入れのうち、固定金利である投資法人債20,300百万円及び長期借入金10,079百万円に加えて、変動金利である長期借入金162,043百万円のうち134,666百万円については、金利上昇リスクに対応するため金利スワップの活用により実質的な金利の固定化を行っています。有利子負債に占める固定金利比率は85.8％です。なお、森ヒルズリート投資法人は、今後の借入れに関して、借入金の返済期限を分散することにより、リファイナンスリスクの軽減を目指しいくとしています。2023年1月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA、格付の見通し：安定的
