2023年9月15日に森ヒルズリート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,050円のところ3,352円で着地しました。
ラフォーレ原宿(底地)を中長期的に譲渡しながら並行して新規取得を進めていく
2023年7月期においては、2023年6月30日付でラフォーレ原宿（底地）の追加譲渡を行いました。価格も高いということもあり小分割して譲渡を行うとともに、特定資産の買換え特例を活用することにより、譲渡益の一部は分配金として還元しながらも一部は内部留保して新規物件の取得に活用することで、ポートフォリオ全体の賃貸収益の維持向上を図ることが狙いです。譲渡先となるスポンサーの森ビル㈱については、物件に付随する建物である「ラフォーレ原宿」を含め国内外に多数の優れた開発実績があり、本投資法人の将来的な選択肢としては、持分を全て譲渡する他に、同社が主導する将来の再開発にマイノリティ持分で参画することも考えられるとしています。
テナントニーズを把握した効率的かつ計画的な運営管理及び修繕工事によりテナント満足度の維持向上に努めるとともに、賃貸市況の動向を見据えながら新規及び既存テナントに対する積極的なリーシング活動を展開し、稼働率及び賃料水準の維持向上を図りました。2023年7月期末における投資法人の不動産ポートフォリオは、保有物件ベースで11物件、既投資額で406,197百万円（取得価格ベース）、総賃貸可能面積180,977.11㎡、期末稼働率は99.1％となっています。上記の資産運用の結果、投資法人の2023年7月期の営業収益は11,215百万円、営業利益は6,955百万円、経常利益は6,424百万円、当期純利益は6,423百万円となりました。
LTV46.4%、負債平均残存年数 4.2年
財務戦略の運営方針として景気後退時における耐久性を保持するため、現状程度のLTV水準（簿価：40%台半ば、鑑定評価：30%台後半）をターゲットとし、負債の平均残存年数は4.0年以上を目途としています。投資法人は当期において、既存の長期借入金9,200百万円の借換えのため、9,200百万円の長期借入れを行いました。その結果、当期末現在の借入金残高は172,122百万円（全て長期借入金。うち1年内返済予定の長期借入金18,800百万円）、投資法人債残高は20,300百万円となり、有利子負債残高は192,422百万円となっています。これらの借入れのうち、固定金利である投資法人債20,300百万円及び長期借入金8,379百万円に加えて、変動金利である長期借入金163,743百万円のうち127,166百万円については、金利上昇リスクに対応するため金利スワップの活用により実質的な金利の固定化を行っています（2023年7月期現在、有利子負債に占める固定金利比率は81.0％。）。引き続き、借入れに関して、借入金の返済期限を分散することにより、リファイナンスリスクの軽減を目指していくとしています。
