2026年9月14日にスターアジア不動産投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が1,650円のところ1,737円で着地しました。
賃料成長を原動力とした内部成長と次なる飛躍へ向けた資産入替戦略
2026年7月期のスターアジア不動産投資法人は、「内部成長の強化」を最重要テーマとして運用に取り組みました。特にホテル、オフィス、住宅を分配金成長の中核と位置付け、それぞれのアセットにおいて賃料増額施策を積極的に推進しています。ホテルでは、スターアジアグループに属するポラリスが運営する16ホテルを中心に収益改善施策を実施した結果、ホテルポートフォリオ全体の賃料収入は当初予想を2.5％上回りました。ポラリス運営ホテルの稼働率は90.2％、ADRは14,144円、RevPARは12,755円と堅調に推移し、収益拡大を牽引しました。
オフィスでは、周辺賃料の上昇を的確に捉えながら新規テナント誘致と既存テナントの賃料改定を推進しました。新規契約では従前比20.5％増、契約更新では4.6％増の賃料改定を実現し、賃料共益費収入は前期比2.2％増加しました。住宅についても、新規契約時の賃料増額率12.5％、契約更新時10.0％という高い成果を上げ、セイムストアベースで賃料収入は前期比4.1％増加しています。こうした取り組みによって、ポートフォリオ全体のNOIは前年比2.0％増となりました。
外部成長では、将来の成長機会創出に向けたパイプラインの拡充を進めました。2026年7月末時点で優先交渉権やブリッジスキームを通じて確保したパイプラインは8物件、鑑定評価額ベースで444億円となっています。また、2026年9月には第13回資産入替として、固定賃料型で築年数の経過した「ワシントンR&Bホテル梅田東」を売却し、ポラリス運営の変動賃料型ホテル「KOKO HOTEL 大阪新世界」を取得する方針を決定しました。さらに、高級旅館や住宅ポートフォリオを裏付け資産とする匿名組合出資持分への投資も実施し、収益機会の多様化を図っています。
金利上昇時代を見据えた財務運営と環境配慮の深化
財務面では、金利上昇局面への対応を意識しながら安定的な資金調達を継続しました。当期は返済期限を迎えた借入金の借換えを実施し、期末時点の有利子負債残高は1,388億円、LTVは47.4％となりました。また、長期比率100％を維持するとともに、借入先の分散化を進め、強固なバンクフォーメーションを構築しています。株式会社日本格付研究所からはA＋、株式会社格付投資情報センターからはAの格付を維持しており、安定した信用力を確保しています。
足元では政策金利上昇に伴い平均調達金利が1.63％まで上昇しましたが、本投資法人は金利スワップを活用しながら、金利固定化と柔軟なデットマネジメントを進めています。同時に、ホテルをはじめとするオペレーショナルアセットの収益拡大により、金利上昇によるコスト増を吸収する方針を掲げています。実際に償却後NOIは過去数年で着実に増加しており、金利コスト上昇を上回るキャッシュフロー成長を実現しています。
サステナビリティの面では、環境目標の達成に向けた具体的な投資を継続しました。当期は総額約4.2億円を投じてLED照明化工事や空調設備の高効率化、省エネ改修、水資源保全、緑化保全などを実施しています。また、GRESBリアルエステイト評価では「2 Star」と「Green Star」を取得し、GRESB開示評価では最高位の「Aレベル」を獲得しました。さらに、CDP評価へ初参加し、気候変動・水セキュリティの両分野で「B」評価を取得するなど、環境情報開示と実効性ある施策の両立を進めています。
収益成長と資産価値向上を両立する総合型リートへの進化
2026年7月期は、スターアジア不動産投資法人が掲げる「投資主利益の最大化」に向けた成果が明確に表れた期となりました。営業収益は96億円、当期純利益は45億円を計上し、高水準の稼働率98.9％を維持しています。オフィス、住宅、物流施設、商業施設、ホテルという分散されたポートフォリオを活用しながら、それぞれの市場環境に応じた賃料増額を実現できたことが収益成長につながりました。
また、単なる資産規模拡大ではなく、築年数の若返りや変動賃料比率の向上、匿名組合出資を活用した収益源の多様化など、ポートフォリオの質を高める資産入替戦略を継続している点も大きな特徴です。2030年までに資産規模5,000億円、1口当たり分配金1,913円以上という中期目標に向けて、内部成長と外部成長を両輪で推進する姿勢がより鮮明になりました。
ホテル収益の拡大、オフィス・住宅賃料の上昇、戦略的な資産入替、そしてESG施策の強化により、金利上昇環境下においても分配金成長を追求する体制を整えたことが、2026年7月期の最大の成果であったといえます。
