2025年9月12日にスターアジア不動産投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が1,625円のところ1,803円で着地しました。
成長性確保のためホテルを取得
2025年5月に決済した「アーバンパーク今里」の譲渡を行いました。。「アーバンパーク今里」は、ファミリータイプ住宅として安定的な収益を実現してきましたが、築年数の経過とともに将来の修繕費及び資本的支出の増加が想定され、収益力の増加が限定的であることが想定されたため、継続保有又は売却の両面から検討を重ねたところ、売却先探索において鑑定評価額を上回る価格の提示を受け、売却が投資主利益の最大化に資すると判断し、売却を決定、実行しています。この売却は、2025年7月期期初より継続していたボラティリティの高いJ-REITマーケットの状況に対して、必要に応じて機動的な対応(自己投資口の取得等)をすべく売却代金のうち簿価部分を手元資金とすること、及び売却益を投資主の方々に分配することを目的とするとしています。
2025年7月には、ホテル2物件「KOKO HOTEL 東京西葛西」及び「KOKO HOTEL 横浜鶴見」)において、前テナントとの間の定期建物賃貸借契約の期間満了に伴い、賃借人であるオペレーターの交代を実行しました。いずれの物件も複数のテナント候補から賃借条件の提示を受け、収益の向上が最も期待できるポラリスを新賃借人として選定しました。ポラリスとの定期建物賃貸借契約における賃料体系は固定賃料＋変動賃料となっており、インバウンド需要の増加等を背景とした、オペレーターの収益向上と連動した賃料増加が想定され、今後の内部成長への寄与が期待できます。
2025年7月期における内部成長に関しては、訪日外客数の増加等に伴い拡大する宿泊需要を取り込んだホテルの運営状況が当初想定を超え、好調な運営状況がダイレクトに本投資法人の収益として反映される賃料体系を採用しているポラリス運営ホテルからの変動賃料が貢献しました。これに加えて、オフィス及び住宅においては、タイトな賃貸需給を背景とした資産運用会社による積極的な賃料増額への取組み(新規契約時及び契約更新時)を推進しました。2025年7月期の実績として営業収益9,988百万円、営業利益5,758百万円、経常利益4,834百万円、当期純利益4,834百万円を計上しました。
支払金利抑制のため借入方針は長期・変動へ
資金調達については、中長期的な分配金の維持・向上、資産規模の拡大及びそれらによる投資主利益の最大化に資することを目的として、安定的かつ健全な財務運営を実行することを基本方針としています。当期も引き続き、財務基盤の安定性向上を図るべく、リファイナンスリスクを低減するために、返済期限及び借入先の分散を意識し、更に、1口当たり分配金の維持向上のため、適時適切に資金調達コストをコントロールする財務運営を行っています。当期においては、以下のとおり借入金の新規借入れ及び借換え並びに投資法人債の発行を行いました。
2025年4月21日に返済期限の到来した借入金7,300百万円のリファイナンスにあたり、同日付で7,300百万円の借入れを行いました。2025年6月30日に、2025年8月29日に返済期限の到来する借入金800百万円の期限前弁済を行いました。この結果、2025年7月31日現在の有利子負債残高は、138,880百万円（借入残高136,880百万円、投資法人債発行残高2,000百万円）となり、LTVは47.3％となりました。
2025年7月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：A、格付けの方向性：安定的
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：A+、格付けの見通し：安定的
