2025年3月17日にスターアジア不動産投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が1,520円のところ1,701円で着地しました。
ポラリスを大絶賛
2024年8月に取得した不動産等5物件は、スターアジアグループのポラリスホールディングス㈱傘下のホテル運営会社が運営するホテル4物件(取得価格総額347億円)と安定収益が期待できる築浅の駅前商業施設1物件(取得価格11億円)という構成です。特に、新規取得のホテル4物件は、都心立地であることから資産価値が高いことが特徴として挙げられます。当該ホテル4物件は、昨今の宿泊需要のトレンド(宿泊日数の長期化、宿泊人数の増加)に応えることのできる客室構成であり、インバウンド需要を含めた昨今の宿泊需要の増加を取り込み、2025年1月期において当初予想を上回る収益を達成しています。これに加えて、2023年9月に取得したホテル7物件も、当初予想を大幅に超えるパフォーマンスを示しており、ポラリス運営ホテルの業績好調による賃料増を主因として、1口当たり分配金は、当初予想の1,538円を大幅に(10.6％)上回る1,701円となりました。これにより、2021年3月に公表した中期計画における1口当たり分配金目標「1,600円以上」を達成いたしました。なお、第19期(2025年7月期)、第20期(2026年1月期）の1口当たり分配金予想も1,600円以上としており、継続して1,600円以上を分配できるポートフォリオが構築できていると考えています。マーケットの状況を見極め、ホテルの組入れ比率を増加させたことが分配金水準の切上げに成果として表れているとしています。
2025年1月期における内部成長に関しては、2024年に過去最高を更新した訪日外客数等に伴い拡大する宿泊需要を取り込んだホテルの運営状況が当初想定を大幅に超え、好調な運営状況がダイレクトに投資法人の収益として反映される賃料体系を採用しているポラリス運営ホテルからの変動賃料が大きく貢献しました。これに加えて、オフィス及び住宅においては、タイトな賃貸需給を背景とした資産運用会社による積極的な賃料増額への取組み(新規契約時及び契約更新時)により、賃料の増加トレンドが継続していると考えています。また、資産運用会社のサステナビリティ推進部が中心となり、サブ・スポンサーである日本管財㈱及び東京キャピタルマネジメント㈱の協力を得て、人件費及び資材の高騰による工事費の増加傾向の中、発注方法の見直しやVE(ヴァリューエンジニアリング)等によりコストの最適化に注力し、適切な修繕及び資本的支出を実行し資産価値の維持向上に取組みました。2025年1月期の実績として営業収益9,690百万円、営業利益5,472百万円、経常利益4,522百万円、当期純利益4,522百万円を計上しました。
グリーンボンドの発行など積極的な取り組みを行う
財務面も引き続き、財務基盤の安定性向上を図るべく、リファイナンスリスクを低減するために、返済期限及び借入先の分散を意識し、更に、1口当たり分配金の維持向上のため、適時適切に資金調達コストをコントロールする財務運営を行っています。2025年1月期においては、以下のとおり借入金の新規借入れ及び借換え並びに投資法人債の発行を行いました。 2024年8月30日に4物件に係る不動産信託受益権（取得価格34,700百万円）の取得資金及び関連する諸費用の支払いの一部並びに1物件の不動産信託受益権（取得価格1,100百万円）の取得により減少した手元資金に充当するため、19,040百万円の借入れを行いました。2024年10月21日に返済期限の到来した借入金3,785百万円のリファイナンスにあたり、同日付で3,785百万円の借入れを行いました。2024年10月31日に、2025年1月31日に返済期限の到来する借入金1,200百万円の期限前弁済を行いました。2025年4月30日に返済期限の到来する借入金1,000百万円の期限前弁済にあたり、2024年11月21日付で第2回無担保投資法人債（グリーンボンド）1,000百万円を発行しました。この結果、2025年1月期末の有利子負債残高は、139,680百万円（借入残高137,680百万円、投資法人債発行残高2,000百万円）となり、LTVは47.5％となりました。
