2025年3月17日にエスコンジャパンリート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,280円のところ3,474円で着地しました。
固定賃料×定期借地契約で運用戦略は完全に裏目
2025年1月期は物件の取得・譲渡はありませんでした。tonarie南千里において、地域住民にとってより利便性が高く安心感のある施設を目指したリニューアル工事を開始する等、運用する商業施設にお越しいただくお客様とテナントの皆様に満足いただけるような環境づくりに引き続き注力するとともに、契約更新時の賃料の改定や時流に沿った催事の積極的な開催等、適切な運用資産の管理と収益向上のための施策を行い、安定的な収益の確保に努めてきました。2025年1月期末時点の投資法人の保有資産は37物件となり、稼働率は99.7％と引き続き高水準を維持しています。2025年1月期の業績は、営業収益2,794百万円、営業利益1,439百万円、経常利益1,253百万円、当期純利益1,252百万円となりました。
サスティナビリティ対応は、2024年10月に2024年GRESBリアルエステイト評価において、総合スコアのグローバル順位により5段階で格付されるGRESBレーティングで「1 Star」を取得しました。さらに、ESG推進のための方針や組織体制等を評価する「マネジメント・コンポーネント」と保有物件での環境パフォーマンスやテナントとの取組み等を評価する「パフォーマンス・コンポーネント」の双方において優れた参加者であることを示す「GreenStar」の評価を4年連続で獲得しました。投資法人及び資産運用会社は、商業施設等を中心とした暮らし密着型資産の運営を通じてのESGへの取組みが投資主価値向上に寄与するという認識のもと、環境負荷低減や地域コミュニティの活性化等の取組みを推進しています。
有利子負債の金利は固定一択
2025年1月期は、2025年1月31日に返済期限の到来した借入金2,386百万円の借換えに当たり、同日付で同額の2,386百万円の借入れを行いました。また、支払金利の固定化を図ることで金利上昇リスクをヘッジするため、当該借入れと同額の2,386百万円について金利スワップ契約を締結しました。これらの結果、2025年1月期末時点の有利子負債残高は33,091百万円、LTVは42.9％となっています。
元々、固定賃料の底地が主力のポートフォリオが完全に裏目になりつつある現在、変動金利と固定金利のバランスを保ちながらみたいないいとこ取りは出来ません。固定金利一択です。底地では内部成長はほぼ不可能なので新規物件の取得をしていくしかない状況です。決算説明会資料のロードマップでも変動賃料の導入やオペレーターチェンジによりNOI向上が見込まれる物件、五大都市圏の中心部エリアでNOI向上が見込める物件の取得を目標にしていますが、正直他の投資法人も狙ってるので大きく出遅れている状態です。財務コストはできる限り固定化して出血を防ぐことが今すぐできることだと考えます。
