2023年3月17日にエスコンジャパンリート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,201円のところ5,283円で着地しました。
投資法人が受取る賠償金は6億6,600万円
2023年1月期は運用・管理面に力を入れ、主力の商業施設のお客とテナント従業員の皆様の安全確保に引き続き注力するとともに、空区画へのテナント誘致、契約期限到来時におけるテナントの入れ替え等の適切な運用資産の管理と収益向上のための施策を行い、安定的な収益の確保に努めました。上記の結果、当期末時点の運用資産38物件の稼働率は100.0％（注）と高水準を維持しています。なお、ヨシヅヤYストア西春店において決算日現在空き床である3階については、テナント入居の実現に伴い契約面積に応じた坪当たり固定賃料が加算されるため、引き続き、リーシングに注力してまいります。
また、投資法人は、2022年10月に2022年GRESBリアルエステイト評価において、総合スコアのグローバル順位により5段階で格付されるGRESBレーティングで「2 Stars」を取得しました。また、ESG推進のための方針や組織体制などを評価する「マネジメント・コンポーネント」と保有物件での環境パフォーマンスやテナントとの取組み等を評価する「パフォーマンス・コンポーネント」の双方において優れた参加者であることを示す「Green Star」の評価を2年連続で獲得しました。本投資法人及び本資産運用会社は、ESGへの取組みが投資主価値向上に寄与するという認識のもと、今後も環境負荷低減や地域コミュニティの活性化への取組みを推進してまいります。2023年1月期の業績は、営業収益2,541百万円、営業利益1,362百万円、経常利益1,194百万円、当期純利益1,859百万円となりました。
エスコンジャパンリート投資法人は、その資産運用会社の①不動産鑑定業者の独立性を損なう不適切な働きかけ、②不適切な不動産鑑定業者選定プロセスによる忠実義務違反に問われていました。資産運用会社の忠実義務違反行為により生じたと投資法人が認定した損害額について、資産運用会社より損害額の全額を賠償する意向表明を受けたことを踏まえお金で解決ということになりました。
実際は資産運用会社を変更しないといけないレベルかと思いますが、実務の中で重要な意思決定をする機関である投資運用委員会のメンツも変わり映えしないので、個人的には根本的には解決しないと思います。(不動産鑑定評価額を引き上げたり、鑑定評価額如何で鑑定会社を決めるという考え方)ただバレにくくなるというだけ。
格付評価が甘すぎる
エスコンジャパンリート投資法人の財務戦略は、中長期的な安定的収益の確保及び資産価値の着実な向上のため、安定的かつ健全な財務運営を実現するための資金調達を行ってまいります。新投資口の発行は、運用資産の規模の成長と収益性の向上を目的として、LTV、既存投資主の権利の希薄化及びそれに伴う投資口の取引価格の低下等を勘案し、金融環境を踏まえた上で実施を決定します。資金の借入れ及び投資法人債の発行に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランス及び取得する不動産の特性等に配慮した資金調達を行います。具体的には、調達方法（借入金・投資法人債）、長期比率、固定比率、返済期限の分散、担保提供の要否等を検討するとしています。
2023年1月期は、2023年1月31日に返済期限の到来した借入金9,860百万円のリファイナンスにあたり、同日付で同額の9,860百万円の借入れを行いました。これにより、2023年1月期末時点の有利子負債残高は33,091百万円、LTVは43.4％となっています。格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：A-、格付の見通し：安定的
格付評価がA-(安定的)ですが、資産運用会社が変更になっていない以上これはレンダーにとっても投資家にとってもリスクだと思います。資産運用会社の頭を代えれば良いというではなく、これまでの業務プロセスにおいて権限者となっている人物を替えなければならないと思います。これまでのプレスリリースを見る限りそれらが不明なのでそれは潜在的なリスクとして格付機関は盛り込むべきかと考えます。
