2024年3月15日にエスコンジャパンリート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,082円のところ3,227円で着地しました。
運用ガイドライン変更も東京都内重視は変わらず
エスコンジャパンリート投資法人は新たな物件の売買は行っていないものの、運用する商業施設にお越しいただくお客様とテナントの皆様に御満足いただけるような環境づくりに引き続き注力するとともに、空区画へのテナント誘致、契約期限到来時におけるテナントの入替え、各施設で時流に沿った催事を積極的に開催すること等を通じて、適切な運用資産の管理と収益向上のための施策を行い、安定的な収益の確保に努めてきました。上記の結果、当期末時点の運用資産38物件の稼働率は99.3％（注）と高水準を維持しています。なお、ヨシヅヤYストア西春店において決算日現在空き床である3階については、テナント入居の実現に伴い契約面積に応じた坪当たり固定賃料が加算されるため、引き続き、リーシングに注力していきます。2024年1月期の業績は、営業収益2,444百万円、営業利益1,274百万円、経常利益1,136百万円、当期純利益1,135百万円となりました。
また、人口減少と大都市圏への人口集中がより一層進む中で、生活利便性の高い大都市及び大都市へのアクセスが容易な周辺地域に住むニーズは今後も安定的であり、そのような地域に住む人々の豊かな暮らしを支えるためには、これまで投資を行ってきた商業施設及びその底地に加え、新たに住宅と、地域コミュニティが抱える少子高齢化問題、環境・エネルギー問題、労働・教育問題、自然災害がもたらす問題等の暮らしの中に存在する多種多様な社会問題の解決により、持続可能な社会の実現に資する資産が必要であると考え、2023年10月27日の投資主総会において、これらの資産を「暮らし密着型資産」と定義し、主に五大都市圏に所在する暮らし密着型資産へ投資対象を拡大する等の投資方針の変更を行いました。
金利の固定化は継続する方針
財務方針は中長期的な安定的収益の確保及び資産価値の着実な向上のため、安定的かつ健全な財務運営を実現するための資金調達を行っていきます。新投資口の発行は、運用資産の規模の成長と収益性の向上を目的として、LTV、既存投資主の権利の希薄化及びそれに伴う投資口の取引価格の低下等を勘案し、金融環境を踏まえた上で実施を決定します。資金の借入れ及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。）の発行に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランス及び取得する不動産の特性等に配慮した資金調達を行います。具体的には、調達方法（借入金・投資法人債）、長期借入比率、固定金利比率、返済期限の分散、担保提供の要否等を検討しています。
2024年1月期は、2024年1月31日に返済期限の到来した借入金4,610百万円のリファイナンスに当たり、同日付で同額の4,610百万円の借入れを行いました。また、支払金利の固定化を図ることで金利上昇リスクをヘッジするため、当該借入れのうち1,876百万円について金利スワップ契約を締結しています。また、安定的末時点の有利子負債残高は33,091百万円、LTVは43.8％となっています。2024年1月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：A-、格付けの方向性：安定的
