2026年3月17日にサムティ・レジデンシャル投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,495円のところ3,604円で着地しまし2た。
地方都市分散戦略を軸に進めた資産入替と収益力向上
2026年1月期のサムティ・レジデンシャル投資法人は、「日本全国の幅広い地方都市における良質な賃貸住宅への投資」という基本方針のもと、資産入替と賃料成長を組み合わせた運用を推進しました。2026年1月末時点での保有資産は189物件、取得価格総額1,714億円となり、主要地方都市やその他地方都市への分散投資を維持しながらポートフォリオの質の向上を進めています。
外部成長では、2025年8月、9月および12月に合計12物件、取得価格112億円の資産を取得する一方、11物件、譲渡価格108億円の資産譲渡を実施しました。取得物件は平均築年数3.6年と比較的新しく、譲渡物件の平均築年数16.5年を大きく下回っており、ポートフォリオ全体の平均築年数は12.6年から12.3年へ若返っています。また、スポンサー開発物件である「S-RESIDENCE」シリーズの比率も30.1％まで上昇し、競争力の高い資産へのシフトが進みました。
内部成長では、地域特性に応じたリーシング活動や設備投資による競争力向上が成果につながりました。ポートフォリオ全体の平均稼働率は96.8％、期末稼働率は96.9％と高水準を維持しています。調整後賃料単価は上場時を100とした指数で104.2まで上昇し、継続的な賃料成長を実現しました。また、入替時賃料変動率は5.7％、更新時賃料変動率は0.8％となり、とりわけ主要地方都市や首都圏で強い賃料上昇が続いています。
さらに、リノベーション工事や共用部改修、大規模修繕工事を積極的に実施しました。福岡や大分の物件では間取り変更や設備更新によって10％を超える賃料上昇を実現しており、保有物件の価値向上と収益力強化に結びついています。加えて、カーシェアや駐車場サブリースなど空きスペース活用策も進め、収益源の多様化を図りました。
金利上昇局面を見据えた財務運営とESG推進
財務面では、金利上昇環境下においても安定性を重視した資金調達を継続しました。当期は2026年1月に79億円のリファイナンスを実施し、借入期間の分散化と金利スワップの活用によって資金調達コストの上昇抑制を図っています。その結果、有利子負債残高は916億円、LTVは50.9％となりました。信用格付もJCRのA＋（安定的）を維持しており、堅固な財務基盤を確保しています。
当期の業績は、営業収益71億6百万円、営業利益39億33百万円、経常利益32億69百万円、当期純利益32億68百万円となりました。不動産譲渡益の計上に加え、賃料収入の増加や修繕費の適切なコントロールが寄与し、1口当たり分配金は3,604円となりました。前期比では796円増加しており、大幅な増配を実現しています。
サステナビリティへの取り組みでは、環境目標達成に向けた施策を着実に進めました。共用部照明のLED化は158物件まで拡大し、再生可能エネルギー由来の電力プランは106物件で導入済みとなりました。また、DER100に適合する再エネプランの採用や温室効果ガス削減を推進し、2030年までのGHG排出量50％削減、2050年ネットゼロ達成という目標に取り組んでいます。
評価面でも成果が現れており、GRESBリアルエステイト評価では「2スター」と「Green Star」を獲得したほか、GRESB開示評価では初めて最上位の「Aレベル」を取得しました。また、GRESBレジデンシャル評価ではアジア地域の「トップパフォーマー」に選出され、CDP気候変動プログラムでも「B－」評価を取得しています。さらに、CASBEE不動産評価認証を新たに4物件で取得し、環境認証取得比率は34.7％まで上昇しました。
地方創生と投資主価値向上を両立する成長モデル
2026年1月期のサムティ・レジデンシャル投資法人は、地方都市を中心とした分散投資戦略を維持しながら、資産入替によるポートフォリオの若返りと収益性向上を進めた期でした。築年数の進んだ物件を譲渡し、比較的新しいS-RESIDENCEシリーズや競争力の高い物件へと入れ替えることで、中長期的な成長基盤を強化しています。
また、人口動態や地域特性を踏まえた賃料戦略を徹底し、地方都市においても賃料上昇を実現している点は大きな特徴です。スポンサーであるサムティグループの開発力と管理運営ノウハウ、大和証券グループとの協働による金融・資本市場でのサポートも活用しながら、安定的な成長を実現しています。
今後も、資産規模2,000億円に向けた成長戦略、継続的な物件入替、賃料上昇による内部成長、そしてESGへの取り組みを推進することで、地方創生への貢献と投資主価値の向上を両立する住宅REITとしてさらなる発展が期待されます。
