2024年9月11日に日本ロジスティクスファンド投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が5,300円のところ5,300円で着地しました。
賃料増額機会が3年内に50%前後存在する
2024年7月期も1口当たり分配金と1口当たりNAVの安定と持続的な成長を引続き追求していきました。外部成長については、引き続き、「OBR（Own BookRedevelopment）」で培った物流施設の再開発に関するノウハウを活用した「事業パートナーとの協同開発」等の開発案件をはじめとして、資本コストに配慮したパイプラインの確保が進捗しました。また、ポートフォリオ運用についても継続して、複数の既存物件において賃料増額での再契約を締結しており、内部成長を実現しています。2024年7月期の実績は営業収益10,714百万円、営業利益5,754百万円、経常利益5,320百万円、当期純利益5,320百万円となりました。
基本的な戦略として「インカムゲイン戦略」と「キャピタルゲイン戦略」の2つを分配金の維持・向上のドライバーとしています。インカムゲイン戦略はいわば内部成長を意味しており、現在はインフレ対応モデルへの転換として賃貸借契約更新テナントへの賃料増額改定を目的としています。キャピタルゲイン戦略は含み益を活用し継続的に運用物件の売却活動を行っていくことで売却益の一部を分配金に充当することで分配金の維持・向上を図っていくものです。不動産での利益の出し方は賃料増額か売却かしかないのでこれまでの取り組みに新たな名前をつけているだけにすぎません。それでも運用歴が長い投資法人なので含み益は相当なものなのでよほど不動産マーケットが崩れない限り売却活動には苦労しないと考えられるので不動産価格が高止まっている環境では他の投資法人より優位に立てそうです。
借入金の平均調達年数は8.4年と比較定長い
財務戦略は、1口当たり分配金の安定と成長を最優先に、保守的な有利子負債比率の維持に留意しつつ、金融機関からの借入れ・公募増資等の財務活動を行っおり、有利子負債による調達にあたっては資金調達先や返済期限の分散に配慮した対応を行う方針を採っています。また、敷金及び保証金についても、物件の取得資金の一部として活用する等、効率的なキャッシュ・マネジメントを行う方針も採っています。2024年7月期は、2024年2月に返済期限を迎えた長期借入金5,500百万円及び2024年3月に返済期限を迎えた長期借入金1,000百万円のリファイナンスを行いました。これらを通じて、金利固定化及び返済期限の分散を推進し、金利上昇への耐性を高めています。2024年7月期末時点での有利子負債総額は119,700百万円、LTVは43.7%、鑑定評価額ベースで29.0%となっており、引き続き安定的な財務運営を行っています。2024年7月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：AA-、格付けの方向性：安定的
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA、格付けの見通し：安定的
