2023年3月14日に三井不動産ロジスティクスパーク投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が8,352円のところ8,353円で着地しました。
物件は1年に1回取得していくペースで鈍化
外部成長戦略は、物流施設事業において高い成長力を有する三井不動産と資産運用会社との間で締結された優先情報提供に関する契約に基づく優先情報提供及び優先交渉権を活用したMFLP（三井不動産クオリティ)を備えた先進的物流施設）への重点投資により、継続的な成長を目指しています。2023年1月期は2023年1月30日にMFLP大阪交野(取得価格16,500百万円)の取得を発表しました。取得日は2023年2月1日となっており2023年7月期の分配金に寄与することになります。
内部成長については、三井不動産㈱と物流施設事業における戦略的パートナーシップを組み持続的な成長を果たすことで投資主価値の最大化を目指すことを基本方針として、2023年1月期末までの保有24物件（取得価格合計3,422億円）の運用を着実に行い、ポートフォリオ全体で2023年1月期末時点において稼働率99.8％と良好な稼働状況を維持しています。業績は営業収益10,960百万円、営業利益4,504百万円、経常利益4,206百万円、当期純利益4,205百万円となりました。
決算短信の中で当然のように言われている「三井不動産クオリティ」は、三井不動産の物流施設事業においては、三井不動産グループが掲げる「共生・共存」及び「多様な価値観の連繁」の理念のもと、オフィスビル事業及び商業施設事業等において培ってきた専門性が高くかつ先進的な管理・運営ノウハウ等に加えて、総合不動産会社としての街づくりを通じて培ったノウハウ等を取り入れるとともに、物流施設に関わる様々な主体（テナント、物流施設で働く従業員及び地域社会）が求める時代に応じて変化する多様なニーズを取り込み、物流施設の空間提供にとどまらず、既存の枠にとらわれない価値づくりを目指した取組みを続けています。投このような取組みから実現した物流施設のクオリティを「三井不動産クオリティ」と呼称しています。
LTVは33.1%→36.5%と一気に増加も40%以下なので許容範囲
財務戦略は、新投資口の発行、借入等の資金調達に際しては、安定的な財務運営を行うとともに、分配金については、キャッシュフロー（FFO）に基づき継続的に利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことを通じて、安定的な分配金水準の確保及び効率的なキャッシュマネジメントを両立させることを目指しています。
2023年1月期においては、長期借入金の返済資金として、2022年８月に1,400百万円（長期借入金）、2022年９月に2,000百万円（長期借入金）、分配金の支払資金として、2022年10月に4,700百万円（短期借入金）、短期借入金の返済資金として、2022年８月に4,600百万円（短期借入金）、2022年10月に2,000百万円（短期借入金）、2022年11月に2,000百万円（短期借入金）の借入れを行い、短期借入金の一部及び減価償却等から生じる内部留保を原資として2023年1月期において合計21,900百万円（短期借入金18,500百万円、長期借入金3,400百万円）の返済を行いました。また、2022年11月に第２回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）（グリーンボンド）発行により、2,000百万円を調達いたしました。その結果、2023年1月期末における有利子負債の残高は総額120,700百万円（１年内返済予定の長期借入金9,600百万円、投資法人債5,000百万円及び長期借入金106,100百万円）、LTVは35.9％となりました。
