2021年3月16日に東急リアル・エステート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,520円のところ3,760円で着地しました。
前期に引き続き物件入替えが進行中
これまでの「成長力のある地域における競争力のある物件への投資」という基本方針に加え、上場以来の投資運用の経験を活かし策定した「長期投資運用戦略（サーフプラン）」に基づき投資活動を行いました。
2021年1月期は、2020年9月28日に、OKIビジネスセンター５号館を取得するとともに、OKIシステムセンター（底地）の共有持分40%を譲渡し、2021年1月20日に、スタイリオフィット武蔵小杉を取得しました。2021年1月期末現在の本投資法人が保有する33物件の取得価額合計は2,426億1千4百万円、総賃貸可能面積は221,411.04㎡、期末算定価額の合計は3,067億8千万円となりました。この期末算定価額の合計は、前期に引き続き帳簿価額の合計を上回っており、その差額は816億9千4百万
円でした。なお、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき、この評価益は財務諸表に反映させていません。2021年1月期末における既存物件ポートフォリオの平均賃料単価は前期末と比較して0.3％の上昇となりました。空室率は前期末の0.4％から1.2ポイント増加し1.6％となりました。2021年1月期の実績として営業収益86億1千1百万円、営業利益45億3千8百万円となり、借入金にかかる支払利息等を控除した後の経常利益は40億8千4百万円、当期純利益は40億8千3百万円を計上しました。
不動産賃貸市場の見通しとして、新型コロナウイルス感染症による企業業績の悪化、テレワークの急速な普及、インバウンド需要の激減などにより空室率の上昇と賃料の下落が予想しています。不動産売買市場においては、新型コロナウイルス感染症がリスク要因として認識されながらも、世界的な低金利政策が継続するなかで、投資家による東京への投資意欲は旺盛です。当面は安定した収益を期待したアセットが選好される一方で、ポストコロナを見据えた中長期的に有望な投資対象にも徐々に注目が集まっているようです。中長期的に有望な投資対象はオフィスビル・商業施設が有力ですが、ホテルや旅館といった宿泊施設を入ります。ただ、ホテル特化は厳しいのでタッチでホテルを保有している銘柄が有力ですかね。
短期借入金を利用し支払利息負担は減少中
東急リアル・エステート投資法人は安定性、機動性及び効率性を基本とした財務方針のもと、資金を調達しています。2021年1月期においては、有利子負債の長期固定金利化及び返済期限の分散化を図るため、2021年1月中に返済期限が到来した長期借入金74億円について借換を行い、OKIビジネスセンター5号館の取得費用の一部として長期借入金により24億円を調達しました。また、手元流動性の拡充による財務信用力の確保を目的として、取引金融機関４行と総額180億円の借入枠（コミットメントライン）を設定しており、当該借入枠による短期借入金として、OKIビジネスセンター5号館及びスタイリオフィット武蔵小杉の取得及びその付帯費用の一部に充てるため、合計で82億円を調達し、期中に返済期限が到来した短期借入金の返済資金の一部に充当するため投資法人債30億円を発行し、自己資金10億円と合わせて期中に短期借入金を40億円返済しております。2021年1月期末現在の有利子負債残高は1,016億円（投資法人債残高110億円（1年内償還予定の投資法人債30億円を含む。）、長期借入金残高864億円（１年内返済予定の長期借入金140億円を含む。）、短期借入金残高42億円）、2021年1月期における加重平均利率は、0.87％（当期の支払利息の年換算額を各有利子負債の平均残高の合計値で除して計算。）です。2021年1月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所（JCR）長期発行体格付：AA-、格付の方向性：安定的
・㈱格付投資情報センター（R&I）発行体格付：A+、格付の方向性：安定的
