2020年4月14日にタカラレーベン不動産投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,600円のところ3,693円で着地しました。
コスト削減を活発化
2020年2月期のタカラレーベン不動産投資法人は中期運用戦略として掲げた「ポートフォリオの質の向上」、「スポンサー間の役割の明確化」、「内部成長・その他施策の実施」の3つの戦略に基づき、2019年9月に上場後初となる公募増資を実施し、新規6物件（取得価格合計223.3億円）を取得しました。当該新規6物件のうち、3物件はスポンサーである㈱タカラレーベンが開発した新築物件であり、築年数の観点から投資法人のポートフォリオの質の向上に資すると述べています。 また、2019年10月には手元資金により1物件（取得価格6.9億円）を取得しました。この取得は、公募増資によって調達した資金を有効活用し、投資口数の増加や借入れ等による金利費用の増加を回避することで、投資法人の投資主利益の向上に寄与するものと考えています。 既存の保有物件については、第2期より賃料の増額やコスト削減を継続して実施しています。 このような運用の結果、2020年2月期の運用実績は、営業収益3,076百万円、経常利益1,707百万円、当期純利益1,706百万円を計上しました。
分配金の減少は避けられないのでは?
2020年2月期の財務面については、2019年9月3日付で上記新規6物件の取得資金として、㈱三井住友銀行をアレンジャーとする協調融資団より13,400百万円の借入れを実施し、2019年9月30日付で、2019年6月28日及び2019年7月30日付の借入金合計5,980百万円について返済を行いました。この結果、2020年2月末時点における借入金残高は43,400百万円となり、LTVは45.9％となっています。
タカラレーベン不動産投資法人のような比較的最近(2017年以降)に上場してきた投資法人は物件の売却の発生自体か稀な訳なので売却益や負ののれんのような利益を積み立てておくこととが出来ていないのでテナントから賃料収入が上がらないとなるとそれが直ぐに分配金の減少に繋がってしまうのが痛いところです。現状だと財務戦略としてはチャレンジも実施しずらいと思います。幸いコロナウイルスでの大口テナントの退去はまだ発生していないようですが、こういった場合は利益よりもキャッシュフローを重視しながらLTVを低めで維持していくことが有効かと思います。
