2021年2月15日にフロンティア不動産投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が10,110円のところ10,448円で着地しました。
ダメージが著しいのは都心型商業施設
2020年12月期は外部成長の動きは有りませんでした。投資法人は、志村ショッピングセンターの契約更改に際し、増額した賃料(9.5％の賃料増額)で新規建物賃貸借契約を締結するなど、内部成長の実現に努めました。ポートフォリオの賃貸の状況については、大規模ショッピングセンターについては、長期固定のマスターリース契約により、変動賃料の減少といった限定的な影響にとどまり、食料品・日用品等を取扱う中規模ショッピングセンターについても、安定的な賃料を収受しました。一方、都心型商業施設の一部のテナントに対しては、固定賃料の減免等の支援を行いました。2020年12月期末におけるポートフォリオ全体の賃貸状況については、信用力の高いテナントとの長期固定の賃貸借契約を中心とした安定的なポートフォリオを維持しており、稼働率は100.0％となっています。
コロナウイルス感染症による運用商業施設への具体的な影響は以下の通りです。
①大規模SC・・・分配金への影響度▲164円
・長期固定のマスターリース契約により固定賃料への影響なし
・歩合賃料の減少
②中規模SC・・・分配金への影響度0円
・長期固定のマスターリース契約により賃料への影響なし
・売上は堅調に推移し賃料への影響なし
③都心型商業施設・・・分配金への影響度▲434円
・営業時間短縮等により特に売上状況の厳しいテナントに対して賃料の一時減額等の支援を実施
・歩合賃料の減少
大型商業施設よりも都心に近い商業施設の方がダメージが大きいですね。営業時間短縮の影響は特に大きいため歩合賃料に多くは期待できない状況は今後も続きそうだと言えそうです。
商業施設が主力ながら格付に変更なし
フロンティア不動産投資法人の財務戦略は基本方針として、中長期にわたり安定的な分配金の配当を行うこと挙げており、2020年12月期も引き続き、調達先の拡大、調達手段の多様化、返済期限の分散、長期固定化を意識し、財務の安定性向上に努めました。その結果、2020年12月期末の借入金等の残高は、短期借入金1,000百万円、長期借入金104,900 百万円及び本投資法人債券11,000 百万円の合計116,900 百万円となっています。支払利息の負担割合も減少しつつ、返済期限の分散化も図った訳なので時に問題点はありません。コミットメントラインも170億円で引き続き締結中であるため財務基盤は安定していると考えられます。
また、資金調達の多様性・機動性を保持するため、2006年12月26日付でS&P グローバル・レーティング・ジャパン㈱から、2009年6月30日付で㈱格付投資情報センター（R&I）から、2015 年12月22日付で㈱日本格付研究所（JCR）から、それぞれ発行体格付を取得しています。2020年12月期末時点のの格付評価は以下の通りです。
・S&Pグローバル・レーティング・ジャパン㈱（S&P）長期発行体格付：A＋ 短期発行体格付：A-1、アウトルック：安定的
・㈱格付投資情報センター（R&I）発行体格付：AA-、格付の方向性：安定的
・㈱日本格付研究所（JCR）長期発行体格付：AA＋、格付の見通し：安定的
