2021年2月15日に日本ビルファンド投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が11,000円のところ11,000円で着地しました。
積極的な外部成長を図り資産規模拡大
2020年12月期は、優良物件の取得が難しい環境下においてスポンサーパイプラインを活かし、2020年10月に「大崎ブライトタワー」（不動産、取得価格：139.7億円）、「名古屋三井ビルディング本館」（不動産、取得価格：130.5億円）、「名古屋三井ビルディング新館」（不動産、取得価格：132億円）を取得、2020年11月に既保有物件である「NBF小川町ビルディング」（不動産、取得価格：4.8億円）を追加取得しました。また、2020年12月に「NBF新川ビル」の東館及びメゾンニューリバーの持分50％（不動産、譲渡価格：59.5億円）を譲渡しました。
保有物件については、マーケット動向を把握した適切かつ柔軟なリーシング活動及び良好なテナントリレーションの維持と継続的な賃料増額改定の取り組みにより、安定的な賃貸事業収入の拡大を図っています。加えて、戦略的かつメリハリのある追加投資を行い、物件競争力の向上に努めるとともに、工事実施時期及びコストの適正化により費用の削減にも努めています。
ESGへの取り組みも推進しており、2020年に実施されたグローバル不動産サステナビリティ・ベンチマーク（Global Real EstateSustainability Benchmark：GRESB）リアルエステイト評価において最高位の「Green Star」の評価（参加から6年連続）を、GRESBレーティングにおいて最上位の「5Star」の評価を取得しています。また、GRESB開示評価においても最上位の「A」の評価を取得しています。
このような運用の結果、2020年12月期末時点において、投資法人が保有する物件数は74物件、取得価格合計は1兆1,721億円、総賃貸可能面積は1,106,692㎡（334,774坪）となりました。また、当期末時点のポートフォリオ全体の稼働率（サブリース勘案後）は97.7％（前期末比1.6ポイントの下落）、テナント総数（サブリース勘案後）は1,551となっています。2020年12月期の運用実績として、営業収益は41,747百万円（前期比3,156百万円増、8.2％増）、不動産賃貸事業利益19,138百万円（前期比713百万円増、3.9％増）、資産運用報酬・保管及び事務委託コスト等の費用控除後の営業利益は18,712百万円（前期比1,951百万円増、11.6％増）、経常利益は17,274百万円（前期比1,760百万円増、11.3％増）、当期純利益は17,273百万円（前期比1,761百万円増、11.4％増）となりました。
表面的にはコロナウイルスによるダメージは少なそうなのですが、賃貸事業収入の中の解約違約金が864百万円計上されています。ポートフォリオ全体の稼働率も99.4%から97.7%に低下している点が気になります。物件を追加取得したことでNOIの低下も4.45%程度で留まっています。2021年6月期はリーシングをベースに内部成長に注力する必要がありそうです。
LTVは38.4％と40%を割り込む低水準へ
財務戦略はLTVの上限の目途を56％としつつ、当面のターゲットを36％から46％に定め、保守的な財務運営を行っています。2020年12月期は、240,500口（公募（2020年10月）：229,000口、第三者割当（2020年11月）：11,500口）の新投資口を発行し、1,229.1億円（公募（2020年10月）：1,170.4億円、第三者割当（2020年11月）：58.7億円）を調達しました。当該新投資口の発行により調達した資金については、2021年6月期に取得した新宿三井ビルディング及びグラントウキョウサウスタワーの取得資金の一部に充当しています。当期末の発行済投資口数は1,652,500口、出資総額は6,420.4億円となりました。
長期借入金については合計230億円が返済期限を迎え、新たに220億円を長期借入金により調達しました。さらに、第19回無担保投資法人債を発行し150億円を調達しました。
これらの結果、LTVは38.4％、長期固定金利比率（有利子負債残高に対する約定時の借入期間、発行時の償還期間が1年超の固定金利で調達した有利子負債残高の比率）は91.7％となっています。2020年12月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・S&Pグローバル・レーティング・ジャパン㈱（S&P）、長期発行体格付：A＋ 短期発行体格付：A-1、アウトルック：安定的
・㈱格付投資情報センター（R&I） 発行体格付：AA、格付の方向性：安定的
・㈱日本格付研究所（JCR）長期発行体格付：AA＋、格付の見通し：安定的
