2021年1月21日に阪急阪神リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,920円のところ3,009円で着地しました。
物件ポートフォリオ変更を一早く実施
2020年11月期は、期中に中に、「ホテルグレイスリー田町（準共有持分10％相当）」の譲渡を行いました。これは、2020年5月期に実施した資産の入替えの一部であり、当該物件の分割譲渡により2020年11月期における分配金の平準化に寄与しております。また、「高槻城西ショッピングセンター」の敷地のうち借地部分の一部を追加取得しました。投資法人は今後も投資主価値向上の観点から、ポートフォリオの収益性と質の向上を図り、運用資産の着実な成長と中長期的な安定収益の確保を目指しています。
2020年11月期現在保有する31物件の運用に際しては、プロパティ・マネジメント会社との連携を密にし、テナントニーズを反映したきめ細かい管理を行ってテナント満足度を向上させ、効果的な販売促進活動を通じて賃料単価及び稼働率の維持・向上を図りました。具体的には「上六Ｆビルディング」においては、2020年5月時点で稼働率は90%まで回復しましたが、更に、他の区画についても後継テナントが決定したため、2020年6月に100％まで回復しました。2020年11月期末現在のポートフォリオ全体の稼働率は99.8％と、引き続き高稼働率を維持しております。同時に、競争力強化につながるテナント満足度の維持・向上を図りつつ運営管理の品質向上や効率化を進め、管理費用の適正化に努めました。
しかし、投資法人が保有する一部の商業施設やホテルでは、新型コロナウイルス感染症の拡大の影響を受け、大幅に売上が減少したテナントが存在しています。投資法人及び資産運用会社は、このようなテナントに対しては、事業継続を支えるため一時的な賃料減額又は支払猶予を受け入れ共存を目指すことが社会的要請に照らしても必要であり、それがポートフォリオの中長期的な価値の最大化にもつながるとの判断のもと、個別に協議の上、一部のテナントに対して賃料減額等の対応を進めました。2020年11月期の賃貸可能面積は399,922.89㎡、ポートフォリオ全体に占める商業用途区画の比率は69.0％（取得価格ベース）、関西圏の比率は73.7％（取得価格ベース）となっています。2020年11月期の実績として営業収益5,950百万円、営業利益2,509百万円を計上いたしました。ここから支払利息等を控除した後の経常利益は2,149百万円、また当期純利益は2,147百万円となりました。
2020年5月期と比べるとNOIは上昇しているので運用面においては上手くいっているのではないでしょうか。ですが、阪急阪神リート投資法人も述べている収益が下がっている一部の商業施設やホテルをどうするのか?という点は残っています。レピュテーションリスクも大きいため、安易に直ぐに追い出すという訳にはいかないでしょう。こういった時はスポンサーのブリッジSPCと物件を交換することを検討しても良いかと思います。1つのホテルと同資産規模になるようなオフィスビル、レジデンスと交換することで分配金の減少を防ぐことができると考えられます。
LTV44%、DSCR11.4%とほぼ前期と変わらず
阪急阪神リート投資法人は、安定収益確保の実現と運用資産の着実な成長による投資主価値の最大化を図るために、安定的かつ効率的な財務戦略を立案し実行することを財務戦略の基本方針としています。そのため、エクイティファイナンスやデットファイナンスとともに、商業用施設等において受け入れた敷金・保証金等（2020年11月期末現在の残高6,973百万円）を有効に活用しております。また、借入れに際しては、金利動向に鑑み、借入コストの抑制、借入年限の長期化・返済期限の分散の両立を図るべく取り組んでいます。2020年11月期においては、2020年7月に返済期限が到来した借入金4,500百万円（短期借入金）について、短期・変動金利にて借換えを行いました。更に、2020年10月に返済期限が到来した借入金3,000百万円（長期借入金）については、資金調達の柔軟性と分配金貢献等の観点から長期・変動金利と長期・固定金利を組み合わせて借換えを行いました。そして2020年8月に返済期限が到来した借入金2,000百万円（長期借入金）については、社債市場の動向を鑑みて、短期・変動金利にて借換えを行った上で、2020年10月に第4回無担保投資法人債及び第5回無担保投資法人債総額2,000百万円をグリーンボンドとして発行し、当該借入金の返済に充当しました。第31期末現在の有利子負債残高は、75,400百万円となりました。このうち借入金は69,400百万円（短期借入金4,500百万円、長期借入金64,900百万円（1年内返済予定の長期借入金4,000百万円を含みます。））、投資法人債は6,000百万円（1年内償還予定はありません。）であり、LTVは44.0％となっております。
