2021年1月20日に大江戸温泉リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が1,915円のところ1,996円で着地しました。
尚、利益超過分配金13円が含まれています。
コロナでダメージが大きいが取組みを詳細に開示する姿勢は◎
大江戸温泉リート投資法人が保有する温泉・温浴関連施設14物件は、新型コロナウイルス感染症拡大に伴う自粛要請対応で、4月中下旬にはすべての施設が臨時休館しました。5月以降一部の施設が再稼働しましたが、全館再稼働は7月からとなりました。その後は、国内の近隣地域からの集客をメインとする顧客属性に加えて、GoToトラベル事業の開始と外部の感染症専門医からのアドバイスに基づいたテナントによる十分な感染症対策の徹底により、個別施設の客室稼働率は徐々に回復を見せ、当期末の11月では84.9％となりました。なお、当期における全体の客室稼働率は51.9％と前年同期間の実績を大きく下回り、ADR、RevPAR及び売上高の実績は前年同期間の実績に対しそれぞれプラス1.5％、マイナス41.0％、マイナス45.5％となりました。
2020年11月期の賃貸事業収入については、構成比の高い固定賃料に支えられ安定して推移した一方で、テナントである大江戸温泉物語グループの2020年８月までの年間業績に基づき算定される変動賃料については、新型コロナウイルス感染症拡大に伴う稼働率の低下を受け全施設について未発生となりました。当期末に取得した鑑定評価額は、合計で40,239百万円となりました。2020年5月期に取得した鑑定評価額との比較では、還元利回り、いわゆるキャップレートについては変動がありませんでしたが、「大江戸温泉物語レオマリゾート」の一部土地の譲渡が反映され10百万円の低下となり、他の物件については変化がなかったため、保有施設14物件全体としても10百万円の低下となりました。2020年11月期末におけるポートフォリオ全体の含み損益については、当該14物件の減価償却や「大江戸温泉物語 レオマリゾート」の一部土地の譲渡による帳簿価額の低下もあり含み益が増加し5,283百万円となりました。
物件の異動としては、2020年11月に「大江戸温泉物語レオマリゾート」の遊休地である動物園跡地、及び駐車場土地について、再生可能エネルギー事業への貢献及び純資産価値の改善を目的として、第三者による太陽光発電事業のための用地として805百万円で譲渡（譲渡先については承諾を得られていないため非開示）すると同時に、譲渡先より駐車場部分の運営継続を目的とする賃借権を145百万円で取得いたしました。差額手取り金については、借入金の一部返済資金に充当することで、財務体質の改善を図りました。
その他に、保有物件の状況及び特性等を考慮した資本的支出に関する計画を策定し、テナントによる必要な修繕の実施を管理するとともに機能維持に必要な資本的支出を実施しました（賃貸借契約に基づき修繕費は原則テナント負担となっています。）。さらに、大江戸温泉物語グループの運営物件にとどまらず、新型コロナウイルス感染症の収束後を想定して、広くマーケットからの新規物件の取得活動を継続的に行っています。当期の業績は、営業収益1,358百万円、営業利益594百万円、経常利益467百万円、当期純利益466百万円となりました。
財務戦略において「コロナウイルス」リスクとして捉えたのはJ-REIT初
2020年11月期の財務周りの動きについては、2020年11月30日を返済期日とする長期借入金2,340百万円の返済原資の一部に充当するため、㈱三井住友銀行をアレンジャーとする協調融資団から短期借入により1,487百万円（注）の資金調達を行いました。また、手元資金により2020年７月末日及び10月末日に各々93百万円、2020年11月末日に40百万円の約定返済を実施しました。その結果、当期末時点での有利子負債総額は14,457百万円、総資産に占める有利子負債の割合（以下「LTV」といいます。）は38.6％となっています。
また、財務戦略は当面は新型コロナウイルス感染症の影響によるリスクへの対応を最優先しつつ、保守的な財務基盤維持を重視していきます。としており、始めて財務戦略上でコロナウイルスをリスクとして認識しました。これは大きいことですが、これは投資家さんだけでなくレンダーへ向けて意思を明確化したと考えるべきではないでしょうか。メインバクとなっている㈱三井住友銀行はともかく、協調融資団のメンツの中にはかなり消極的なレンダーがいるという可能性も有ります。金融機関は1行でも引くと他も雪崩のごとく引いてしまうので、もしそのような消極的なレンダーがいるなら資産運用会社の財務担当はここが踏ん張りどころです。頑張って頂きたいと思います。
