2025年7月22日に日本ホテル&レジデンシャル投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が1,932円のところ2,013円で着地しました。
ホテルの取得が加速
外部成長について、2024年12月に公募増資と新規借入を実施し、スポンサーサポートの活用と資産運用会社独自のネットワークによって、アパホテル2物件及びアコモデーション施設6物件の合計8物件を取得しました。これにより取得後の保有物件数は23物件、取得総額は49,091百万円に拡大し、大江戸温泉物語グループが運営する施設の割合は63.3％に低減しました。今後も資産規模の拡大により安定的なポートフォリオの構築を目指すとしています。
内部成長について、余暇活用型施設は、インバウンド及び国内観光需要も底堅く推移したことから、RevPARについて、「アパホテル〈浅草橋駅前〉」は12,688円(前年同期比プラス20.0％)、「アパホテル〈なんば南 大国町駅前〉」は9,458円(前年同期比プラス27.7％)、大江戸温泉施設は26,938円(前年同期比プラス7.7％)となりました。結果として変動賃料は99百万円と前期38百万円から大幅な増加となり、また、翌期以降も安定的に変動賃料の発生が期待されます。アコモデーション施設は、期中累計稼働率は97.8％となり、効果的なテナント誘致等によって安定的な稼働を維持しました。2025年5月期末時点で投資法人が保有する施設23物件の鑑定評価額は、合計で53,421百万円となりました。2025年5月期に取得した8物件を除く15物件の鑑定評価額について、前期末に取得した鑑定評価額との比較では還元利回りについては変動がありませんでしたが、一部施設の運営収益の見直し等により変動し、合計で50百万円の増加となりました。2025年5月期末におけるポートフォリオ全体の含み損益については、当該23物件の減価償却等により含み益が増加し、7,457百万円となりました。業績は、営業収益1,714百万円、営業利益865百万円、経常利益623百万円、当期純利益623百万円となりました。
＜取得資産＞
アパホテル(浅草橋駅前)(取得価格:4,160百万円)
アパホテル(なんば南 大国町駅前)(取得価格:1,581百万円)
INSURANCE BLDG Ⅷ(豊四季)(取得価格:1,590百万円)
アーバンフラッツ新川崎(取得価格:1,259百万円)
押上パークスクエア(取得価格:2,163百万円)
U residence 喜多見(取得価格:510百万円)
U residence 武蔵小金井(取得価格:595百万円)
T’s eco 川崎(取得価格:1,250百万円)
ESG関連の取り組みについては、前期に引き続き、2025年5月に投資法人が保有する「INSURANCE BLDG Ⅷ（豊四季）」について、CASBEE不動産評価認証を取得しました。これにより、2物件でCASBEE不動産評価認証を、1物件でBELS評価を取得済みとなっています。翌期は複数の物件でCASBEE不動産評価認証の申請を予定しています。今後も環境パフォーマンス向上と環境負荷低減に向けた取り組みを進めていきます。
JCRから格付けを取得
資金調達については保守的な財務基盤の維持を重視しつつ、機動的な財務戦略を実行していきます。デット・ファイナンスについては、既存の借入先との良好な関係を維持しつつ、資産規模拡大に伴う安定的な資金調達の実現を図るとしています。また、投資法人がアパグループとの間で締結したスポンサーサポート契約により、アパグループによる本投資法人借入金に対する債務保証等、投資法人の取引金融機関の拡大及び資金調達条件の改善に関する必要なサポートを受けています。今後も投資法人は、スポンサーサポートを最大限活用することで、新規借入及びリファイナンス時の資金調達条件の最適化を図るとしています。
2025年5月期において手元資金により2025年1月末日及び2025年4月末日に各々73百万円の約定返済を行いました。その結果、2025年5月期末時点での有利子負債総額は21,290百万円、LTVは43.4％となっています。今後もスポンサーサポートを最大限活用しつつ、新規借入及びリファイナンス時の資金調達条件の最適化を図り、外部成長に合わせた機動的な財務戦略を実行していくとしています。2025年5月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：A-、格付けの見通し：安定的
