2022年1月20日に大江戸温泉リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が1,810円のところ1,686円で着地しました。
そんなことより新スポンサーの方針を聞かせてくれ
2021年11月期における全体の客室稼働率は50.7％となり、ADR、RevPAR及び売上高の実績は前年同期間の実績に対しそれぞれマイナス10.4％、マイナス12.5％、マイナス12.4％となりました。当期の本投資法人の変動賃料は、テナントである大江戸温泉物語グループの2021年8月までの年間業績に基づき算定されるため、当該期間の稼働の低下を受け全施設について前期に続き当期も未発生となりましたが、総賃料に占める構成比の高い固定賃料は満額収受しました。取得した鑑定評価額は、合計で40,129百万円となりました。前期末に取得した鑑定評価額との比較では、還元利回りについては変動がありませんでしたが、一部の施設の資本的支出の想定額見直しによる将来キャッシュ・フローの低下により80百万円の低下となりました。当期末におけるポートフォリオ全体の含み損益については、当該14物件の減価償却により含み益が増加し5,829百万円となりました。
また、新型コロナウイルス感染症の影響下、キャッシュマネジメントの観点から一部実施繰り延べ可能な資本的支出の延期等支出の抑制に努めながら、テナントによる必要な修繕の実施を管理するとともに、保有物件の状況及び特性等を考慮した資本的支出に関する計画に基づいて、機能維持に必要な資本的支出を実施しました（賃貸借契約に基づき修繕費は原則テナント負担となっています。）。
さらに、大江戸温泉物語グループの運営物件にとどまらず、新型コロナウイルス感染症の収束や資金調達環境の改善後を想定して、広くマーケットからの新規物件の取得活動、情報の収集を継続的に行っています。上記の運用の結果、当期の業績は、営業収益1,344百万円、営業利益589百万円、経常利益393百万円、当期純利益392百万円となりました。
分かってるんですよ投資家さんは。大江戸温泉物語の利用者は中国人や韓国人の利用者が多いインバウンド型の施設ということは。大江戸温泉物語は物件の固定賃料も支払うのがキツイのでしょう。投資家さんが知りたいのはローン・スターも含めたスポンサーの姿勢です。このまま耐え抜くつもりなのか?、海外の物件取得も視野に入れてポートフォリオの転換を狙っているのか?
資産運会社の従業員も不安とは思いますが早めに方針の展開をお願いします。
今後もレンダー対応は慎重に
新型コロナウイルス感染症の影響によるテナント業績への影響とそれに伴う賃料収入に関するリスクを把握し、本投資法人の円滑な資金調達達成のためのリスクへの対応、具体的には当面の借入金の借換えの完遂を最優先し、保守的なLTVコントロールとキャッシュマネジメントによる財務基盤の維持を重視していくとしています。中長期的な方針として、デット・ファイナンスについては、適時適切な情報提供に基づく十分なコミュニケーションにより既存借入先との良好な関係を維持しつつ、新規物件取得時や既存借入の返済期限到来時の安定的な資金調達の実現を図り、エクイティ・ファイナンスについては、投資口の中長期的な価値向上、並びに1口当たり分配金の希薄化に配慮し、機動的に実施を検討していくとしています。
2021年11月期においては、2021年8月31日を返済期日とする短期借入金3,472百万円、1,449百万円及び240百万円の返済原資の一部に充当するため、㈱三井住友銀行をアレンジャーとする協調融資団から短期借入により4,904百万円、㈱三井住友銀行から短期借入により230百万円の資金調達を行いました。また、2021年11月30日を返済期日とする長期借入金2,190百万円の返済原資に充当するため、㈱三井住友銀行をアレンジャーとする協調融資団から短期借入により2,190百万円の資金調達を行いました。さらに、手元資金により2021年7月末日及び10月末日に各々87百万円の約定返済を実施しました。その結果、2021年11月期末時点での有利子負債総額は14,069百万円、LTVは38.1％となっています。加えて、投資法人の今後の円滑な資金調達を中心とする財務運営におけるリスクへの対応、具体的には当面の借入金の借換えの完遂を最優先し、2021年11月30日に自発的に保有資産を担保提供しました。
