2026年1月21日に日本ホテル&レジデンシャル投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が1,932円のところ2,013円で着地しました。
資産入替とホテル・住宅双方の収益力強化が進んだ期
2025年11月期は、ポートフォリオの質的向上と収益力の底上げを目的とした資産入替が明確に進捗した期となりました。本投資法人は8月に「大江戸温泉物語 君津の森」および「大江戸温泉物語 幸雲閣」を譲渡し、譲渡価格合計1,897百万円を確保しました。譲渡により大江戸温泉施設の比率を低減しつつ、償却後NOIの改善と不動産等売却益151百万円を実現しています。続く9月には、譲渡資金を活用して「アパホテル〈岐阜羽島駅前〉」（取得価格920百万円）と「レジデンス幕張アリーナシティ」（同1,100百万円）を取得し、ホテル・賃貸住宅双方で収益性の高い資産への入替を完了しました。
外部成長面では、スポンサーであるアパグループからアパホテル3物件の優先交渉権を取得し、さらにウェアハウジング機能を活用した賃貸住宅等4物件とホテル等1物件を合わせ、合計8物件の取得機会を確保しました。スポンサー支援を背景に、年間200億円規模の外部成長を継続的に実行できる体制が整いつつあります。
内部成長については、ホテル等の収益が堅調に推移しました。インバウンドと国内観光需要の底堅さを背景に、既存アパホテルのRevPARは「浅草橋駅前」が11,364円（前年同期比＋7.3%）、「なんば南 大国町駅前」が10,918円（同＋35.4%）と高水準を維持し、期中取得した「岐阜羽島駅前」も5,895円で安定した稼働を示しました。大江戸温泉施設も31,836円（同＋8.9%）と改善し、結果として変動賃料は105百万円（前期比＋5百万円）に増加しました。
賃貸住宅等も期中累計稼働率96.5%と高い水準を維持し、安定した内部成長を確保しています。ホテル・住宅の双方で収益基盤が強化され、ポートフォリオ全体の鑑定評価額は53,931百万円となり、含み益は7,842百万円へ増加しました。
調達コストの改善と環境認証の拡大で運用基盤を強化
財務面では、手元資金による約定返済を継続し、当期は7月末と10月末にそれぞれ73百万円を返済しました。その結果、有利子負債総額は21,144百万円、LTVは42.9%となりました。スポンサーサポートを背景に、借入条件の改善が進んでおり、2025年12月の新規借入ではスプレッドが従前比0.20%ポイント低下するなど、調達環境の改善が明確に表れています。また、2025年2月にはJCRから長期発行体格付A−（見通し：安定的）を取得し、財務の安定性が外部からも評価されました。
サステナビリティ面では、環境認証の取得が大きく進展しました。2025年11月には「アパホテル〈浅草橋駅前〉」「アパホテル〈なんば南 大国町駅前〉」「エルプレイス宮崎台」「JMRレジデンス新大阪」「押上パークスクエア」の5物件でCASBEE不動産評価認証を取得し、CASBEE取得物件は合計7物件、BELS評価取得物件は1物件となりました。翌期もCASBEE申請を予定しており、環境パフォーマンス向上への取り組みが継続的に進められています。
これらの財務戦略とESG対応は、外部成長を支える資金調達力と、投資主価値向上につながる環境配慮型運用の両面で、本投資法人の競争力を高める結果となりました。
スポンサー支援を背景に、成長軌道を確実に描いた半年
2025年11月期は、資産入替によるポートフォリオの質的改善、ホテル・賃貸住宅双方の内部成長、そして財務基盤の強化が同時に進んだ期となりました。特にアパグループのスポンサー支援は、優先交渉権の取得、物件供給、ウェアハウジング機能の提供、そして借入条件の改善など多方面で効果を発揮し、外部成長の継続性と財務の安定性を高めています。
業績面では、営業収益1,877百万円、営業利益996百万円、経常利益768百万円、当期純利益767百万円と堅調に推移し、分配金は1口当たり2,478円（利益超過分配金10円含む）となりました。大江戸温泉施設の売却益や変動賃料の増加が寄与し、前期比＋465円の大幅増となっています。
ポートフォリオの含み益は7,842百万円へ増加し、資産価値の向上も確認されました。外部成長・内部成長・財務戦略・ESG対応がバランスよく進展したことで、本投資法人は中期的に掲げる「資産規模2,000億円」の達成に向けて確かな成長軌道を描き始めています。スポンサー支援を最大限活用しながら、ホテル等と賃貸住宅等の二本柱による安定的な運用を継続し、投資主価値の向上を目指す姿勢が明確に示された期となりました。
