2026年1月22日に大和証券オフィス投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が6,920円のところ6,920円で着地しました。
入替戦略と賃料成長が同時進行したオフィス特化型REITの深化
2025年11月期の大和証券オフィス投資法人は、オフィス市況の改善を背景に、内部成長と外部成長の両面で過去最高水準の成果を示しました。内部成長では、既存テナントとの関係強化やリーシング力の向上により、期末稼働率は98.9%と高水準を維持し、更新時の賃料増額率は8.3%、入替時の賃料増額率は14.2%と、いずれも前期を上回る成果を達成しています。特に新宿マインズタワーやDaiwa赤坂ビルなど主要物件で大幅な増額改定が進み、賃料単価指数も上昇基調が鮮明となりました。
一方、外部成長では、ポートフォリオの質向上を目的とした「3年・10%の物件入替」方針に基づき、低成長資産の売却を進めました。Daiwa月島ビルの3回目の売却を完了し、Daiwa猿楽町ビルについても含み益を大きく上回る価格での売却を実現しています。猿楽町ビルは築40年と老朽化が進み、メインテナントの解約意向もあったことから、成長性の観点で売却判断が行われました。売却益は分配金の原資として還元されるとともに、今後の高成長資産への再投資余力を生み出しています。
このように、内部成長による賃料増額と、外部成長によるポートフォリオの新陳代謝が同時に進み、収益基盤の強化と資産価値の向上が着実に進展した期となりました。
実力LTVを軸にした財務安定性の確保とESG推進の深化
財務面では、安定性と成長余力の両立を図る運営が続きました。当期末の簿価LTVは44.6%、時価LTVは34.2%となり、従来の財務規律である簿価LTV40〜50%の範囲内で適切にコントロールされています。さらに、含み益のうちキャッシュフロー増加等の運用成果に基づく部分を「実力LTV」として評価し、これを借入余力として認識することで、基礎収益を毀損しない成長投資の原資として活用する方針を明確化しました。平均金利は0.87%と低位を維持し、返済期限の分散や長期借入の活用により財務安定性を確保しています。2025年5月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター (R&I)、発行体格付：AA-、格付けの方向性：安定的
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA、格付けの見通し：安定的
サステナビリティ面では、ESGを中長期的な企業価値向上の基盤と位置づけ、環境・社会・ガバナンスの各領域で取り組みを強化しました。環境面では、TCFD提言に基づく気候変動リスクの分析を進め、GHG排出量削減目標についてSBTiの認定を取得しています。2030年までにScope1+2で42%削減、Scope3で25%削減を掲げ、省エネ設備の導入や節水設備の更新などを推進しています。環境認証の取得も進み、2025年11月末時点で35物件・延床面積比率67.0%に達しました。
社会面では、地域イベントの開催や寄付型自動販売機の設置など、テナント・地域社会との協働を進めています。ガバナンス面では、利益相反防止や法令遵守を徹底し、運用成果に連動した報酬体系を採用することで投資主利益との整合性を高めています。GRESBでは14年連続の「Green Star」評価、開示評価では5年連続の「A」評価を獲得し、外部評価でも高い水準を維持しました。
内部成長の質的向上と入替戦略の成果が結実した安定成長期
2025年11月期の大和証券オフィス投資法人は、オフィス市況の改善を確実に捉え、内部成長と外部成長の両輪を高い精度で回した期となりました。賃料増額率は過去最高水準に達し、稼働率も安定的に推移するなど、既存物件の収益力が大きく向上しています。また、入替戦略に基づく低成長資産の売却と高成長資産への再投資方針が明確化され、ポートフォリオの質向上が着実に進展しました。
財務面では、実力LTVという新たな視点を取り入れ、含み益を成長投資の原資として活用する戦略が整備されました。ESGの取り組みも深化し、環境認証の拡大やSBT認定の取得など、持続可能な運営体制が強化されています。
これらの取り組みにより、分配金は8,020円と大幅に増加し、投資主価値の向上が明確に示されました。内部成長の質的向上、入替戦略の成果、財務安定性、そしてESG推進が一体となり、オフィス特化型REITとしての競争力をさらに高めた期であったと総括できます。
