2022年1月20日に大和証券オフィス投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が14,000円のところ14,000円で着地しました。
内部成長の成果によりNOIが回復
2021年11月期において、引き続き巡航EPS（物件売却益を控除したEPS（1口当たり当期純利益）をいいます。）を中長期にわたり成長させるため、物件の取得により収益の向上を目指す「外部成長」並びに既存物件の利益の最大化を目指す「内部成長」に引き続き取組みました。
外部成長においては、2021年9月に「神田橋PR－EX」（取得価格1,970百万円）を取得しました。これにより、2021年11月期における投資法人の運用資産は、物件総数60物件、取得価格合計463,388百万円となりました。
内部成長においては、既存テナントとのリレーション強化による内部増床ニーズの取込み、賃貸仲介会社並びにプロパティ・マネジメント会社との連携強化等、積極的なリーシングを実施しました。オフィス市況のマクロ動向としては、新型コロナウイルス感染症の影響の長期化もあり、余剰床等の見直しによる部分解約や拠点集約等の影響を受けて、オフィス面積縮小の傾向が継続しております。 一方で、投資法人が主力とするＢクラスビルにおいては、中小企業を中心とした底堅い新規需要を着実に獲得できており、加えて柔軟な条件設定でリーシングを進めることでテナント入替での賃料の微増が確保できています。これにより2021年11月期末の稼働率は97.8％となりました。上記の運用の結果、2021年11月期の実績は、営業収益13,882百万円、営業利益7,351百万円、経常利益6,784百万円、当期純利益は6,799百万円となりました。
新規に取得した物件、神田橋PR－EXの影響もありますが、NOI利回りは前期よりも回復しています。内部成長において既存テナントの増床やそれ以外のニーズも上手くこたえられていることが伺えます。
LTVは41.9%で42%近くを完全にコントロールしている
大和証券オフィス投資法人は原則として、LTVは、鑑定評価額ベースの有利子負債比率等も考慮の上、40％から50％を上限の範囲とするレバレッジコントロールを行っています。原則として、1決算期間中に返済期日が到来する有利子負債につき300億円を上限の目安とする期日分散を行い、原則として、借入残高に対する長期借入れの比率は70％を下限の目安としています。また、国内金融機関を中心として、レンダーの多様化を行っています。
2021年11月期の動きは、2021年8月31日に返済期限が到来した株式会社新生銀行からの借入金1,000百万円の返済資金として、同日に同行より同額の借入れを行いました。2021年11月30日に返済期限が到来した㈱三井住友銀行、㈱日本政策投資銀行及び㈱三菱ＵＦＪ銀行からの借入金総額6,500百万円の返済資金として、同日に同行より総額5,500百万円の借入れを行い、1,000百万円については、手元資金にて返済を行いました。上記の結果、2021年11月期の有利子負債残高は総額202,350百万円（短期借入金2,400百万円、長期借入金190,950百万円及び投資法人債9,000百万円）となりました。有利子負債の平均残存期間は3.9年となりました。なお、2021年11月期中において、15,400百万円の変動金利借入金に対し、将来の金利上昇リスクをヘッジするために支払金利を固定化する金利スワップ契約を締結しました。2021年11月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：AA-、格付の見通し：安定的
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA、格付の見通し：安定的
